چه بگویم ؟ (حقوقی، ادبی و اجتماعی)

چه بگویم؟

مباحثی از حقوق ثبت 5

قسمت دوم - مقررات ثبتی حاکم بر اموال عمومی

پاره اول - جنگل ها و مراتع ( اراضی منابع طبیعی )

و اراضی مستحدث ساحلی

نوشته : محمد مهدی حسنی

پیش تر گفتیم از نظر ما در اینجا اموال عمومی شامل مشترکات عمومی و مباحات میشود مشترکات عمومی اموالی هستند که متعلق بعموم بوده و مالک خاص ندارد و چون قابل تملک خصوصی نیست و استفاده انحصاری از آن وفق مقررات ممنوع است لذا بیم تجاوز افراد نسبت به آنها نمیرود و اساساً موجبی برای درخواست ثبت آنها نیست و اگر در مورد گورستانهای عمومی و اماکن باستانی از ناحیه شهرداریها یا دولت، تقاضای ثبتی نسبت به این قبیل اموال دیده می شود آن بدین علت است که اشخاص بتدریج در صدد تجاوز به املاک مذکور بر آمده اند. *1

لیکن در مورد با مباحات موضوع فرق میکند زیرا درست است که مباحات ملک اشخاص نمی باشد ولی میتوان با رعایت مقررات مربوط این قیبل رقبات را تملک و مورد استفاده قرار دادد ( ماده 92 قانون مدنی ) و لذا به جهت حفظ حقوق و مصالح عامه و جلوگیری از تجاوزات افراد نسبت به اراضی مباحه ثبت آن ضروری بنظر میرسد.

بر اساس نصّ ماده 41 آئین نامه قانون ثبت، نسبت به املاکیکه مالک خاصی ندارد مانند طرق و شوارع، اراضی و جبال موات و مباحه و نیز جنگلهای عمومی از افراد درخواست ثبت پذیرفته نمی شود. با توجه به آنجه در بالا گفتیم حکم ماده مذکور عجیب می نماید. آقای دکتر لنگرودی نیز در کتاب حقوق ثبت خود، اموال عمومی را قابل ثبت دانسته است و منعی بر ثبت این قبیل اموال نمیبینند *2

لیکن آقای شهری در کتاب حقوق ثبت به ظاهر ماده مذکور اکتفا نموده و صرفاً بعضی اموال عمومی از قبیل جنگل های عمومی را قابل ثبت می داند و به همین لحاظ پیشنهاد اصلاح ماده 41 آئین نامه قانون ثبت و حذف عبارت ( درخواست ثبت پذیرفته نمی شود نسبت به ) را در ماده موصوف نموده اند و درادامه بحث خود، اراضی موات و کوهها و میادین عمومی و پارکها را بر خلاف جنگلهای عمومی قابل ثبت نمی داند * 3 در حالیکه بشرح آتی الذکر، اصولاً اراضی عمومی اعم از موات و مراتع و غیره بحکم مقررات مصوب بعدی قابل درخواست ثبت است و ماده 41 آئین نامه قانون ثبت در زمره مقررات مرده بحساب می آید که احیاء آن از طریق حک و اصلاح هیچ ضرورتی ندارد . و به هر حال با توجه به اطلاق ماده 9 قانون ثبت و فلسفه قانونگذاری آن ( جلوگیری از تعدیات و تجاوز افراد به املاک غیر ) منعی بر تقاضای قبول ثبت اموال عمومی نمی باشد .

در ادامه بحث با توجه به تعاریف، مراجع قانون تشخیص، حفظ و بهره برداری اراضی عمومی، انواع اراضی را بدون قید حصر نام برده و مقررات حاکم بر آنها را بررسی خواهیم کرد .

با این توضیح که چون تبیین مقررات حاکم بر این قبیل اراضی با توجه به پراکندگی آن، چه به لحاظ ثبتی و جه مقررات عمومی دیگر حاکم بر آن همچون ، تعاریف، محل های تزاحم حقوق دولت و اشخاص حقوق خصوصی، مراجع و اگذاری و تشخیص نوع اراضی و نحوه اعتراض و شکایت و مواعد مربوط و غیره از اهمیت زیاد برخوردارست. بحث ما از مباحث ثبتی فراتر می رود و اطمینان دارم از این موضوع خوانندگان وبلاگ نیز استفبال خواهند کرد :

جنگل زیبای حرا واقع در جزیره قشم (تصویر برگرفته از وب سایت منطقه آزاد قشم)

الف - جنگل ها و مراتع ( اراضی منابع طبیعی ) :

الف – 1 - سیر تقنین مقررات مربوط به منابع طبیعی و چگونگی رسیدگی به اعتراض اشخاص

تشكیل وزارت فواید عامه در سال 1202 شمسی ( دوران پادشاهی فتحعلی شاه) را می توان سرآغاز رسمی دخالت ظاهری و رفرم دولت در امر منابع طبیعی ( شروع دوره نظارت فنی دولتی به جای روش تیول داری و نظام خالصه) دانست. و ظاهراً تا آنزمان اهمیت دخالت و ضرورت وجود تشكیلاتی دولتی که امور جنگل ها و مراتع را راهبری کند، احساس نمی شد. چند سال بعد، و پس از اعلام مشروطیت در دوران حکومت محمدعلی شاه قاجار، نخستین كابینه قانونی که كه در 29 اسفند 1284 شمسی به مجلس معرفی شد. اداره عامه ( منابع طبیعی) تحت عنوان " اداره شوسه و راه آهن و جنگل ها " در وزارت فوائد عامه و فلاحت و تجارت امور فنی جنگل ها ایجاد گردید و مالاً با تغییرات مكرر و قابل توجه – که ذکر آن ما را از هدف اصلی دور کرده و فرصت مناسب می خواهد - ادارات منابع طبیعی به شکل امروزین بوجود آمد. بمنظور تشخیص اراضی ملی و مميزي آن و تفكيك مستثنيات قانوني اشخاص، علمی ترین و موثرترین قانون در تاریخ 27/10/1341 تحت عنوان قانون لایحه قانونی ملی کردن جنگل‌ها و مراتع کشور در 14 ماده به تصویب رسید. مطابق ماده 1 قانون ملی شدن جنگلها و مراتع كشور ، امر شناسايي و تشخيص عرصه و اعيان جنگلها و مراتع به منظور تعيين حدود و تفكيك مستثنيات قانوني اشخاص شامل تاسيسات ، خانه هاي روستايي ، زمين هاي زراعي و باغات كه تا تاريخ 27 دي ماه سال 1341 احداث شده بر عهده سازمان جنگلها و مراتع كشور گذارده شد .

از تاریخ تصویب قانون مذکور عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع، بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق حق دولت قرار گرفت و تصرفات سابق افراد حتی اگر منجر به درخواست ثبت و صدور سند مالکیت شده بود، بلا اثر و فاقد آثار و حواصل قانونی گردید. لیکن عرصه و محاوط و تاسیسات و خانه‌ها‌ی روستایی و همچنین زمین‌ها‌ی زراعی و باغات مشمول اراضی ملی نگشت .

سپس قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع در تاریخ 25/5/1346 تصویب گردید. مطابق مقررات ماده 56 قانون اخیر ، تشخیص و تعیین اراضی ملی و مستثنیات قانونی اشخاص از هر پلاک بر عهده سازمان جنگلها و مراتع کشور قرار گرفت. سابقاً پس از اعلام نظر جنگل بان مبنی بر ملی بودن اراضی، اشخاص ذینفع می توانستند در ظرف مدت یکماه پس از اخطار کتبی یا آگهی وزارت منابع طبیعی بوسیله یکی از روزنامه‌ها‌ی کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه محلی به نظر منابع طبیعی اعتراض نمایند و اعتراض مذکور در کمسیون موضوع ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها مرکب از فرماندار، رئیس دادگاه شهرستان و سرپرست منابع طبیعی محل رسیدگی میشد، نظر اكثریت اعضاء کمسیون مذکور قطعی بود و در مراجع قضایی قابلیت اعتراض نداشت.

پس از انقلاب با تصویب اصل چهل و پنجم قانون اساسی،که بر اساس آن انفال و ثروت‌های عمومی از قبيل زمين‌های موات و رها شده، معادن، درياها، درياچه‌ها، رودخانه‌ها و ساير آب‌های عمومی، كوه‌ها، دره‌ها، جنگل‌ها، نيزارها، بيشه‌های طبيعی، مراتعی كه حريم نيست، و ... در اختيار حكومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نمايد. و نیز تفصيل و ترتيب استفاده از هر يك بر عهده قانون عادی قرار گرفت، مباني قانوني مقررات پیشگفته در مورد منابع طبيعی (جنگل ها ومراتع) تثبیت گردید.

همچنین با تصویب قانون دیوان عدالت اداری، و تشکیل دیوان موصوف، که بمنزله اولین دادگاه رسمی و قانونی اداری برای رسیدگی شکایات مردمی از تصمیمات دولتیان بود، شکایات فراوانی که از آراء کمسیون ماده 56 به دیوان عدالت واصل شد و نیز نظرات فراوانی حول و حوش شرعی بودن یا نبودن احکام کمسیون مذکور طرح که اینهمه موجب تغییرات قابل توجهی بعدی در مقررات مربوط به منابع طبيعی گردید .

چند سال بعد، با تصویب قانون تعيين تكليف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها ومراتع مصوب 22/6/1367، که مشتمل بر ماده واحده ای شامل 6 تبصره بود، رسیدگی به اعتراض اشخاص من جمله زارعین صاحب نسق و مالکین و صاحبان باغات و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم روستاها، و همچنین سازمانها و موسسات دولتی که از اجرای ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 1346 و اصلاحیه‌ها‌ی بعدی و آراء کمسیون موضوع ماده 56 به هیات مقرر در ماده واحده موصوف که مرکب از مسؤل اداره کشاورزی، مسؤل اداره جنگلداری، عضو جهاد سازندگی، عضو هیات واگذاری زمین، یک نفر قاضی دادگستری، بر حسب مورد دو نفر از اعضای شورای اسلامی‌روستا یا عشایر محل مربوطه؛ بودند و زیر نظر وزارت کشاورزی قرار داشت قرار گرفت. اين هيأت با حضور حداقل 5 نفر از هفت نفر اعضا رسميت می يافت و پس از رسیدگی و اعلام نظر کارشناسی اعضاء (اعضای کمسیون به جز قاضی ) رای لازم از ناحیه قاضی هیات صادر می گردید و آراء صادر شده جز در موارد سه گانه شرعی مذكور در مواد 284 و 284 مكرر اصلاحی قانون آيين دادرسی كيفری قطعی و لازم الاجرا بود.

{شایان ذکراست جدیداً قانون اصلاح قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراء ماده (۵۶) قانون جنگلها و مراتع مصـوب 5/3/87 مجلس شوراي اسلامي بصورت ماده واحده تصویب که عبارت « لازم‌الاجراء خواهدبود مگر در موارد سه گانه شرعي مذكور در مواد ۲۸۴ قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراء ماده ۵۶ .... حذف و به جای آن عبارت «... راي قاضي هيات، قابل اعتراض در شعب دادگاه بدوي و تجديدنظر مي‌باشد. هيات مي‌تواند از خبرگان محلي و غيررسمي به عنوان كارشناس استفاده نمايد» جايگزين شده است . }

به هر حال متا سفانه در قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل‌ها و مراتع، قانونگذار با برگشت به عقب که از حیث تنفیذ عمل متجاوزین به اراضی ملی و باز کردن باب زمین خواری غیر قابل توجیه است، ملاک تصرف اشخاص و خلع ید آنان از اراضی را تاریخ اعلام مورخ 16/12/1365 دولت تعیین نمود .

{قبل ذکرست در سال 68 ما مواجه با نظریه شورای نگهبان در خصوص خلاف شرع بودن تعیین مهلت اعتراض نسبت به آراء موضوع بحث می شویم. مطابق نظریه شماره 2650 مورخ 4/7/1367 شورای نگهبان (منتشره در روزنامه رسمی‌شماره 12734-24/8/1368 که خطاب به شورایعالی قضایی وقت صادر گردید،) محدود نمودن پذیرش اعتراض از ناحیه اشخاص ذینفع در مدت معین نسبت به آراء ملی و قطعی دانستن آن خلاف موازین شرعی اعلام شده است. و لذا تعیین موعد اعتراض برای آراء صادره از طرف ادارات منابع طبیعی، منتفی اعلام می شود. }

با تصویب قانون تفکیک وظایف وزارتخانه های کشاورزی و جهاد سازندگی مصوب 11/6/69 کلیه امور مربوط به حفظ و احیاء و گسترش و بهره برداری از منابع طبیعی ( وزرات وقت کشاورزی ) به وزرات جهاد سازندگی واگذار گردید

و سپس قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی کشور مصوب مورخ 12/7/71 مجلس شورای اسلامی لازم الاجرا شد که بر اساس ماده 2 قانون مذکور کمسیون موضوع ماده 56 از میان رفت و تشخیص منابع ملی و مستثنیات ماده 2 قانون ملی شدن جنگلها و مراتع بر عهده جهاد سازندگی قرار گرفت و همچنین برغم نظر قبلی شورای نگهبان، مدت یکماه مهلت اعتراض موضوع قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 25/5/1346 از تاریخ اعلان وزارت موصوف به شش ماه از تاریخ اخطار کتبی یا آگهی در روزنامه‌ها‌ی کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه‌ها‌ی محلی و سایر وسایل معمول و مناسب محلی ، افزایش یافت. و مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص، همچنان کمیسیون موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 1367 تعیین شد و رای هیات مذکور نیز وفق مقررات قابل شکایت در محاکم دادگستری گردید .

حسب قوانین پیشگفته و رویه، هیات مورد بحث دو وظیفه و اختیار متمایز لیکن مرتبط با هم داشت :

الف - رسیدگی به اعتراض اشخاص اعم از خصوصی و عمومی ‌نسبت به نظریه تشخیص اراضی ملی موضوع اجرای ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور.

ب- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به آرای سابق کمیسیون مقرر در ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع که با تصویب قانون اخیر الذکر برچیده شده بود.

برای اینکه بحت ما در مورد سیر تقنین مقررات مربوط به منابع طبیعی و چگونگی رسیدگی به اعتراض اشخاص پایان گیرد و در عین در این قسمت همه چیز را گفته باشیم، ناچار از ذکر رویه قضایی در این باره نیز می باشیم .

1 - مطابق رأي وحدت رویه ی شماره 665 مورخ 18/1/1383 هيأت عمومي ديوان عالي كشور چون بر طبق قسمت اخير ماده واحده قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگل‌ها و مراتع مصوب 29/6/67 رأي قاضي هيأت مقرر در ماده مزبور در ماده سه‌گانه شرعي مذكور در مواد 283 و 284 مكرر قانون آئين‌دادرسي كيفري سابق قطعيت نداشته و قابل اعتراض است و رأي وحدت رويه شماره 601-25/7/74 هيأت عمومي ديوانعالي كشور نيز مؤيد همين معني بوده است، لذا رأي قاضي هيأت قابل اعتراض در دادگاه عمومي و سپس قابل تجديدنظر در دادگاه تجديد نظر استان مي‌باشد.

2 - مطابق رأي وحدت رويه شماره 681 مورخ26/7/1384 هيأت عمومي ديوان عالي كشور چون به موجب ماده يك تصويب نامه قانون ملي شدن جنگل هاي كشور مصوب 1341، عرصه و اعياني كليه جنگل ها و مراتع، بيشه هاي طبيعي و اراضي جنگلي كشور جزء اموال عمومي محسوب و متعلق به دولت است ولو اين كه قبل از اين تاريخ افراد آن را متصرف شده و سند مالكيت گرفته باشند و مطابق ماده 2 قانون حفظ و حمايت از منابع طبيعي و ذخاير جنگلي كشور مصوب 28/7/1371 تشخيص منابع ملي و مستثنيات ماده 2 قانون ملي شدن جنگل ها و مراتع با رعايت تعاريف مذكور در قانون حفاظت و بهره برداري از جنگل ها و مراتع با وزارت جهاد سازندگي است و به صرف تشخيص وزارت مذكور و قطعيت آن، در مالكيت دولت قرار مي گيرد و در خصوص مورد، عدم صدور سند مالكيت بنام دولت جمهوري اسلامي ايران، نافي مالكيت دولت نسبت به منابع ملي شده كه به ترتيب مقرر در ماده مرقوم احراز شده و قطعيت يافته باشد، نیست.

الف – 2 – مقرارات ثبتی حاکم بر منابع طبیعی:

پس از تصویب قانون ملی شدن جنگلها مصوب 2/10/1341 بر اساس مقررات مذکور پذیرش درخواست ثبت، تحدید حدود و صدور سند مالکیت املاک مشمول قانون موصوف بنام اشخاص از ناحیه ادارت ثبت ممنوع گردید( بند 347 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365 ) و پس از اینکه در یک پلاک مقررات ماده 156 اجرا و اراضی ملی از ناحیه منابع طبیعی معین میشد، در مرحله بعد، بمنظور صدور سند مالکیت بنام دولت ضرورت داردتا دقیقاً حدود ابعاد و متراژ اراضی ملی شده و مستننیات قانونی اشخاص مشخص گردد تا بر اساس آن حقی از دولت و اشخاص ضایع نشود

برای این منظور حسب مقررات ماده 13 آئین نامه قانون ملی شدن جنگلها و ماده 39 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها مامورین و نقشه برداران اداره منابع بیعی پس از اخذ و ملاحظه سوابق ثبتی و توجه کافی به مندرجات پرونده و دفاتر مربوط در ادارت ثبت و حتی الامکان با رعایت مشخصات، حدود و حقوق آمده در آنها، منابع ملی و مستثنیات قانونی را مشخص و نقشه برداری می نمایند و گزارش لازمه را مشتمل بر حدود متراژ و سایر مشخصات اراضی موجود به اداره متبوع خود تنظیم می کنند . ادارات منابع طبیعی پس از رسیدگی کافی گواهی مربوز را صادر و به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال کرده، همین گواهی و نقشه های منضم به آن به لحاظ ثبتی ملاک عمل ادارات ثبت بوده و صدور سند مالکیت منابع ملی و نیز قبول و درخواست ثبت ، تحدید حدود و صدور سند مالکیت اشخاص با رعایت مندرجات همین گواهی انجام و تخلف از مفاد آن برای ادارات ثبت مجاز نمی باشد . بند 348 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365 نحوه صدور سند مالکیت برای منابع ملی شده اعم از آنکه به لحاظ ثبتی مجهول یا جاری یا ثبت شده باشد را مفصلاً توضیح داده است که جهت جلوگیری از تطویل کلام از ذکر بند مذکور خودداری و علاقمندان میتوانند عنداللزوم به مجموعه مذکور مراجعه فرمایند .

با توجه به مقررات اخیرالتصویب، بر اساس قسمت اخیر ماده 2 قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی کشور مصوب 12/7/1371 و ماده 4 آئیننامه اجرائی مربوط به ماده مذکور چنانچه ظرف شش ماه از تاریخ اخطار بوسیله انتشار آگهی یا الصاق آن در معابر عمومی اعتراضی از ناحیه اشخاص نرسد . ادارات منابع طبیعی موظفند مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک محل اعلام نموده تا وفق مقررات پیش گفته سند مالکیت تحت عنوان منابع ملی بنام دولت( با نمایندگی وزارت جهاد سازندگی ) صادر گردد و سازمان جنگلها و مراتع جهت منابع ملی مورد تشخیص بجز حقوقی که به سر دفتران اسناد رسمی تعلق میگیرد از پرداخت کلیه هزینه های ثبتی اعم از حق الثبت و هزینه مقدماتی و غیره معاف میباشد ( تبصره 2 ماده 2 آئین نامه پیش گفته ) .

بدیهی است در صورتیکه به تشخیص منابع طبیعی و مستثنیات قانونی مربوط اعتراض برسد، صدور سند مالکیت بنام دولت منوط به رسیدگی هیئت مذکور در ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی ... میباشد و تبصره 1 ماده 2 قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی ... تصریح داشته حتی در صورتیکه وفق مقررات پیش گفته سند مالکیت اراضی بنام دولت صادر شده است، امر مذکور مانع از مراجعه معترض به هیات مذکور نخواهد بود به دیگر سخن صدور سند مالکیت بنام دولت به معنی تمام شدن کار و بستن باب اعتراض اشخاص نیست بلکه آنان حتی پس از صدور سند نیز حق اعتراض را دارا بوده و در صورت اعتراض،محاکم عمومی به پرونده اعتراض آنها رسیدگی می کنند حکم قانونی اخیر،نیز خلاف منطق حقوقی ثبت بوده، و با توجه به اینکه ثبات اسناد رسمی صادره از ادارت ثبت را متزلزل می سازد، قابل انتقاد است .

در پایان بحث یادآوری می کنیم که در سند چشم انداز بلند مدت جمهوری اسلامی ایران كه در تاریخ 29/5/1382 به تأیید هئیت دولت رسیده است، با تاکید بر جایگاه قانونی اسناد مالكیت صادره که موجب امنیت سرمایه گذاری، تثبیت مالكیت و در نتیجه احیاء اراضی ملی و جلوگیری از تخریب و تصرف اراضی ملی است، بر هماهنگی و همكاری میان واحدهای ثبتی و ادرات منابع طبیعی تأكید شده است .

ب - اراضی مستحدث ساحلی:

ب – 1 – مقررات پیش از انقلاب:

شاید اولین قانون که در مورد اراضی مستحدث ساحلی، مقرارتی را بنا گزارد ماده واحده قانون اجازه تأسيس سازمان بنادر و كشتيراني مصوب 4 خرداد 1339بود که براساس آن، سازمان بنادر و كشتيراني تحت نظارت وزارت گمركات و انحصارات به وجود آمد (بعدها تشکیلات این سازمان در 1340 به وزارت بازرگاني و در 1341 به وزارت اقتصاد، و در 1345 به وزارت دارايي و بلاخره در سال 1352 به وزارت راه و ترابري انتقال یافت). مطابق قانون مذکور : توسعه، تكميل، اداره و نظارت بر امور بنادر و توسعه كشتيراني، در تمام بنادر، لنگرگاه‌ها، ترعه‌ها، درياچه‌ها، رودخانه‌هاي قابل كشتيراني و آب‌‌هاي ساحلي كشور و همچنین تنظيم و اجراي مقررات مربوط که به تبع شامل آباد کردن اراضي مستحدثه و حریم در ارتباط بنادر نیز بوده، بر عهده این سازمان قرار گرفت چنانکه مطابق بند های 21 و 22 فهرست ضميمه اين قانون (وظايف سازمان ) صدور اجازه تاسيس اسكله و ساير تاسيسات و تجهيزات ضمن تصويب طرح مربوط با داشتن حق نظارت در اجراء و بهره‌برداري و همچنین صدور اجازه تاسيس دفتر، خانه ملوانان، رستوران و انبار و ساير تاسيسات لازم به درخواست متقاضيان صلاحيت‌دار، بر عهده سازمان مزبور قرار گرفت. سازمان اختیار دار شد با توجه به امكانات خود در بنادر، زمين براي تاسيسات مزبور از طريق اجاره واگذار نمايد.

بعدها و با تصویب قانون اراضی مستحدثات ساحلی مصوب 29/4/1354 اولین قانون جدی در این باره تصویب شد. در ماده 1 قانون اصطلاح "اراضی مستحدث" به زمینهایی که در نتیجه پایین رفتن سطح آب یا هر نوع جریان آب درکرانه های دریا و دریاچه ها و جزایر یا در نتیجه پایین رفت آب یا خشک شدن تالابها ظاهر و یا ایجاد می شود. اطلاق می گردد و "اراضی ساحلی" : پهنه ای با عرض مشخص از اراضی مجاور دریا و دریاچه ها یا خلیج که حداقل از یک سو به کناردریا یا دریاچه یا خلیج متصل باشد. تعریف می شود . و "تالاب"، اعم از اراضی مرداب، باتلاق یا آب بندان طبیعی که سطح آن درحداکثر ارتفاع آب از پنج هکتار کمتر نباشد. و "حریم"، قسمتی از اراضی ساحلی یا مستحدث است که یک طرف آن متصل به آب دریا یا دریاچه یا خلیج یا تالاب باشد، توصیف می شود. مطابق مواد 3 و 4 قانون مذکور کلیه اراضی مستحدث کشور ( علی الاطلاق) و نیز اراضی ساحلی دریای عمان و خلیج فارس و دریاچه رضاییه (که تا تاریخ تصویب قانون به نام اشخاص در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد ) متعلق به دولت اعلام شده است و اشخاص حق تقاضای ثبت آنها را ندارند و درصورتیکه نسبت به اراضی مذکور از ناحیه اشخاص تقاضای ثبت شده باشد، در مورد اراضی مستحدث مطلقا و در مورد اراضی ساحلی هرگاه منجر به ثبت ملک به نام متقاضی در دفتراملاک نشده باشد، درخواست ثبت داده شده باطل می شود، و ادارت ثبت مکلفند تقاضای ثبت این قبیل اراضی را صرفاً از وزارت کشاورزی و منابع طبیعی ( فعلاً وزارت جهاد کشاورزی) و نیرو و یا سایر سازمانهای دولتی متصرف با تائید وزارت مذکور بپذیرند و ماده 7 قانون موصوف، حریم منابع مذکور ولو آنکه متصرفین این قبیل اراضی، اسناد مالکیت گرفته باشند. را در زمره مشترکات عمومی محسوب نموده که از ناحیه اشخاص خصوصی قابل تملک و تصرف نمی باشد . ولی استفاده از حریم مزبور برای ایجاد تاسیسات ضروری دولتی که جنبه اختصاصی نداشته باشد با رعایت مقررات آیین نامه اجرایی این قانون و تصویب هیات وزیران مجاز دانسته شده است.
در بند 271 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365 می خوانیم :

" طبق ماده 1 قانون اراضی ساحلی، اراضی که از پائین رفتن سطح دریای خزر و دریاچه ها و خشک شدن مردابها و باطلاقها حاصل میشود مستحدثه ساحلی محسوب و متعلق بدولت است و به هیج وجه اشخاص حق تقاضای ثبت آنرا ندارند و ... ".

تنها استثنائاتی که قبل ازپیروزی انقلاب نسبت به احکام مذکور دیده شده و مطابق تبصره 2ماده 4 قانون تشخیص مستثنیات آن به عهده سازمان جنگلها و مراتع کشور بود و نظریه سازمان موصوف نیز در این باره قطعی بود، موارد زیر است :

1 – تبصره 1 ذیل ماده 3 قانون تصریح دارد اراضی مستحدث دریای خزر که از طرف اشخاص تقاضای ثبت شده و تا تاریخ 13/7/1342 ملک بنام آنها در دفتر املاک ثبت ثبت رسیده و یاحکم قطعی مالکیت به نفع اشخاص تاتاریخ مذکور صادرشده باشد، مستثنی میباشد .

2- آن قسمت از اراضی ماسه ای ساحلی دریای خزر که تا 300 متری از حریم دریا قرار داشته مشروط بر اینکه از جاده ساحلی تجاوز نکند(تبصره 1 ذیل ماده 3 قانون اراضی ساحلی ناظر بر تبصره بند 9 ماده یک قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع) .

3 – براساس ماده 4 قانون، مالکیت و حقوق اشخاص نسبت به اراضی ساحلی دریای عمان و خلیج فارس و دریاچه رضائیه که تا تاریخ تصویب قانون ( 29/4/1354 ) در دفتر املاک بنام آنان ثبت شده، محترم تلقی گردیده است .

4 – اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها درتاریخ تصویب قانون که خارج از حریم است و همچنین عرصه اعیان احداث شده و اراضی مزروعی و آیش و باغات و نخلستانها و قلمستانها ( مشروط بر اینکه تا تاریخ تصویب قانون احداث شده و میزان آیش آن طبق عرف محل و به هر صورت از دو برابر زمین تحت کشت تجاوز نکند) و محاوط ساختمانهای واقع در این اراضی حداکثر تا بیست برابر سطح زیربنای آن مشروط بر آن که مساحت آن از3000 متر مربع بیشتر نبوده و هیج یک از صور گفته شده درحریم دریا واقع نباشد.

در ماده 6 قانون بمنظور حفظ حقوق اشخاصی که تا تاریخ 30/5/46 اعیان و محوطه های ساختمانی ( با اوصاف آمده در تبصره 2 ماده) در اراضی مستحدث دریای خزر ایجاد و احداث کرده به وزارت کشاورزی و منابع طبیعی اجازه داده است تا ظرف ضرب الاجلی که تعیین و ابلاغ یا آگهی می شود و از سه ماه کمتر و از یک سال بیشتر نخواهد بود، عرصه های مذکور را به صاحبان آنها اجاره دهد و یا بفروشد. در صورتی که صاحبان اعیان حاضر به خرید یا اجاره عرصه نشوند، اعیان موجود در اراضی مزبور با سپردن بهای آن به صندوق ثبت متعلق به دولت خواهد ماند و سند مالکیت عرصه و اعیان به نام وزارت کشاورزی و منابع طبیعی صادر و به درخواست وزارت مذکور و با دستور دادستان محل توسط گارد جنگل و منابع طبیعی با مأمورین انتظامی از متصرف خلع ید خواهد شد.

علاوه بر آن ماده 2 قانون اراضی مستحدثات ساحلی، عرض اراضی ساحلی و مستحدثات و نیز حریم دریای خزر، خلیج فارس و دریای عمان و دریاچه رضائیه را مشخص نموده است و تبصره 2 ذیل آن، تعیین عرض حریم و حدود اراضی مسحدث سایر دریاچه ها و تالابهای کشور را با پیشنهاد وزارت کشاورزی و منابع طبیعی بر عهده هیات وزیران قرار داده است که با توجه به مقررات فعلی، در حال حاضر تصدی اراضی مورد بحث با وزارت جهاد کشاورزی میباشد .

و چون شناسایی و نقشه برداری و نصب علائم حریم اراضی فوق الذکر بر عهده وزارت مذکور است . لذا ادارات ثبت اسناد و املاک مکلف به تبعیت از نظر وزارت جهاد کشاورزی بوده و قسمت اخیر بند 271 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365 ادارات ثبت را مکلف ساخته است تا در موقع تقاضای قبول ثبت اراضی مجاور اراضی ساحلی، نماینده وزارت کشاورزی ( فعلاً جهاد کشاورزی) و نیرو را دعوت و بااطلاع و تائید مامور و نماینده وزارت مزبور اقدام لازم را معمول دارند .

ب – 2 – مقررات پس از انقلاب:

پس از پیروزی انقلاب، با تصویب اصل چهل و پنجم قانون اساسی، انفال و ثروت‌های عمومی از قبيل زمين‌های موات و رها شده، درياها، درياچه‌ها، رودخانه‌ها و ساير آب‌های عمومی، كوه‌ها، دره‌ها، جنگل‌ها، نيزارها، بيشه‌های طبيعی، مراتعی كه حريم نيست، و ... در اختيار حكومت اسلامی قرار گرفت تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نمايد. و تفصيل و ترتيب استفاده از هر يك بر عهده قانون عادی قرار گرفت و با تصویب و اجرای مقرارت زیر مواجه هستیم :

الف - ‌بند "ط" ماده 1 قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران‌مصوب 25/6/58 ، اراضي ساحلي را زمينهايي تعریف می کند : " كه در مجاورت حريم دريا و درياچه و يا اراضي مستحدثه قراردارد و بر حسب مورد در حكم يكي از انواع اراضي موات و دایر و بایر است."

بر اساس ماده 19 همان قانون ، اراضی ساحلي در حکم موات را اراضیی دانسته است كه در آنها هیچ احیاء و اقدام عمراني انجام نشده و به صورت طبيعي باقيمانده است. این قبیل اراضی را قانونگذار از آن دولت می داند و ادارات ثبت مکلف شده اند تا حريم و اراضي مستحدثه و آباد را با رعايت قانون اراضي مستحدث‌و ساحلي از اراضي داير و باير و منابع ملي تفكيك کند.

‌ همچنین ماده 19 قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت .... مالكين و متقاضيان ثبت يا اشخاصي كه اراضي بایر ساحلی را در اختیار داشته ولی مالکیت اراضي رسماً به آنها منتقل نشده بود را مکلف نموده تا ظرف سه سال از تاريخ تصويب قانون نسبت‌به عمران و بهره‌برداري متناسب از آن اقدام کنند، در غیر اینصورت اراضي احياء نشده موجود مطابق ماده 9 قانون در اختيار وزارت كشاورزي و عمران روستايي‌ قرار مي‌گرفت تا با تصويب هيأت وزيران براي استفاده عمومي اختصاص داده شود.

‌ همچنین ماده 1 آيين‌نامه اجرايي ماده 19 قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 28/9/58 ‌شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران، صاحبان اراضي ساحلي كه در آنها اقدامات عمراني انجام نيافته است رامكلف کرده بود تا از طريق ادارات ثبت اسناد و املاك نسبت به تفكيك و تعيين‌حدود اراضي مورد مالكيت خود اقدام کنند. و ‌بر اساس ماده 2 آيين‌نامه ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند در موقع تفكيك اراضي ساحلي متعلق به اشخاص به منظور حفظ منافع دولت در اراضي مستحدث و‌ساحلي و منابع ملي شده و اراضي مشمول مقررات اصلاحات ارضي قوانين مربوط به اراضي مستحدث و ساحلي و ملي شدن جنگلها و مراتع كشور‌و اصلاحات ارضي را مورد توجه قرار دهند. و بلاخره ‌ماده 3 همان آيين‌نامه ضابطه عمران و بهره‌برداري متناسب از اراضي انتقال يافته به اشخاص در مورد انواع زراعت باغباني دامداري و دامپروري و پرورش طيور‌ و آب زيان و ساختماني و غيره را موكول به تشخيص كميسيون مندرج در ماده 12 قانون دانسته و كميسيون بايد تشخيص دهد كه پيشرفت عمليات‌انجام يافته در جهت عمران و بهره‌برداري طوري است كه تا قبل از پايان سه سال و در شرايط عادي نتايج مطلوب متناسب با وضع زمين تأمين شود یا خیر؟

ب – قانون توزیع عادلانه آب مصوب 16/12/1361 مجلس شوراي اسلا‌مي، با تاکید بر اصل 45 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اولین ماده از قانون، در ماده 2 اراضی ساحلی و اراضی مستحدثه که در اثر پایین رفتن سطح آب دریاها و دریاچه ها و یا خشک شدن مردابها و باتلاق ها پدید آمده باشد. را در اختیار حکومت جمهوری اسلامی ایران دانسته است لیکن در قسمت اخیر ماده ملاک احیاء و تصرفات مالکانه افراد نسبت به این قبیل اراضی را تا تاریخ تصویب لایحه قانونی نحوه احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ( 26/2/1359 ) ذکر کرده است که بدین ترتیب بنظرمیرسد با توجه به مؤخر التصویب بودن قانون توزیع عادلانه آب و صراحت آن، قانون اراضی مستحدث و ساحلی مصوب 29/4/1354 از این نظر ( تنفیذ تصرفات مالکانه و شرعی افراد در فاصله 54 و 59 و قبل از سال 54 ) و نیز به لحاظ تفویض بعضی وظایف به وزارت نیرو در خصوص اراضی مورد بحث نسخ جزئی کرده است. در تبصره 3 ماده 2 قانون ایجــاد هـــر نـــوع اعیانــــی و حفـــاری و دخل و تصرف در حریم قانونی سواحل دریاها و دریاچه ها اعم از طبیعی و یا مخزنی جز با اجازه وزارت نیرو ممنوع اعلام شده است. و همچنین در ماده 4 قانون صدور اجازه بهره برداری یا واگذاری بهره برداری از شن و ماسه و خاک رس حریم قانونی سواحل دریاها و دریاچه ها منوط به کسب موافقت قبلی وزارت نیرو شده است.
ج – همچنین با تصویب قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري صنعتي مصوب 7/6/1372 و اصلاحات و تصویب قوانين بعدی و نیز تصویب آيين نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري صنعتي جمهوري اسلا‌مي‌ايران در تاریخ 12/11/84 بوسیله شوراي عالي مناطق آزاد تجاري صنعتي جمهوري اسلا‌مي‌ايران (با توجه به اختيارات تفويضي هيأت وزيران) ، مطابق مواد 4 الی 7 و 15 و 16 این آيين نامه اراضی در اختیار سازمان مناطق آزاد در حکم اموال دولتی تلقی و سازمان به نمایندگی از طرف دولت همان اختیارات و وظایف و حقوق وزارتخانه های ذیریط را دارست. چنانکه مطابق ماده 5 کلیه حقوق مربوط به اراضی مشمول قانون زمین شهری و قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع کشور و نیز قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع کشور و قانون اراضی مستحدثات و ساحلی ، واقع در محدوده هر منطقه از طریق سازمان مناطق آزاد اعمال می شود. وحسب ماده 6 ادارات ثبت اسناد و املاک مربوط ، در دفتر املاک ، اراضی دولتی را به نام دولت و به نمایندگی سازمان منطقه آزاد مربوط تنفیذ و اخبار می نماید و اسناد صادره قبلی را بر این اساس اصلاح خواهد نمود. و همچنین کلیه اختیاراتی که در رابطه با تجاوز و تصرف و تخریب اراضی دولتی و ملی و اراضی ساحلی و حریم آن براساس قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع کشور- مصوب سال 1348 – و اصلاحات بعدی آن و قانون اراضی مستحدثات و ساحلی- مصوب سال 1354- به وزارتخانه های مسئول محول شده و غیره و نیز اختیارات خاصی که در این مورد به سایر نهادهای دولتی محول گردیده است ، از تاریخ تصویب آیین نامه در محدوده مناطق آزاد به سازمان تفویض می شود (ماده 15). و واگذاری بهره برداری از منابع ملی به اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت کلیه قوانین موضوعه در این مورد ، در اختیار این سازمان می باشد (ماده 16).

د – و بلاخره ناکارآمدی قوانین مصوب و اجرا نکردن همین میزان مقررات ناقص که باعث تصرفات غیر مجاز و مخربانه و ساخت وسازهاي غير اصولی خصوصی و عمومی در سواحل کشور( خاصه دریای خزر) گردید بنحویکه بنظر می رسید دیگر در شمال کشورمان ساحلی برای مردم و گردشگران معمولی باقی نماند، از این رو قانونگذار وادار شد تا بمنظور آزادسازي حريم درياي خزر بدواً به تصویب بند ھ ماده 104 برنامه سوم توسعه مبادرت ورزد. سپس و جدی تر ماده 63 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1383 تصویب گردید. در قانون اخیرالتصویب با تاکید بر لزوم اعمال مديريت يكپارچه سواحل و رعایت ضوابط و استانداردهاي زيست محيطي و لزوم بررسی و بازبيني حريم دولت موظف گردید تا پايان سال اول برنامه چهارم، به منظور ساماندهي و جلوگيري از آلودگي و تخريب سواحل، با اولويت درياي خزر، طرح جامع ساماندهي سواحل را كه متضمن اقدام هاي ضروري همچون تعيين و آزادسازي حريم، استقرار يكپارچه، مديريت يكپارچه سواحل، ضوابط و استانداردهاي زيست محيطي و دريانوردي، صيادي و آبزي پروري بازبيني و اصلاح و تكميل قوانين و مقررات را همراه با تعيين مسئوليت دستگاه هاي ذيربط در زمينه سياست گذاري اجرا و نظارت تدوين كند.

و همچنین تبصره ذیل ماده بالا دولت را موظف کرد تا كليه وزارتخانه ها و مؤسسات دولتي را به شكلي ساماندهي كند كه تا پايان برنامه چهارم، عقب نشيني 60 متر حريم دريا صددرصد انجام شود.

آیین نامه اجرایی ماده (63) قانون برنامه چهارم توسعه به تصويب هيأت دولت رسيده و طی شماره 51722/ت36410هـ - 6/4/1386 به همه دستگاه های ذیربط ابلاغ شده است. در ماده 1 آیین نامه مناطق ساحلی مشمول، شامل پهنه‌های ساحلی دریای خزر در استانهای گیلان، مازندران و گلستان و پهنه‌های ساحلی خلیج‌فارس و دریای عمان در استانهای خوزستان، بوشهر، هرمزگان و سیستان و بلوچستان و پهنه‌های ساحلی سایر دریاچه‌های کشور اعلام شده است. و در ماده 2 طرح جامع ساماندهي سواحل بصورت آرمانی تعريف و بازبینی، اصلاح و تکمیل قوانین و مقررات و استقرار مدیریت یکپارچه براساس اقدامات مشروح در آیین‌نامه بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی گذارده شده که باید ظرف یکسال تهیه و به تأیید کارگروه موضوع ماده 3 برسد. در بند ب از ماده 2 وزارت جهاد کشاورزی موظف است شده است ظرف چهارماه معیارهای تعیین حریم دریا را (با اولویت دریای خزر)، با همکاری وزارتخانه‌های نیرو، کشور، دادگستری، مسکن و شهرسازی و راه‌ و ترابری و سازمانهای حفاظت محیط زیست و مدیریت و برنامه‌ریزی کشور مشخص و به کار گروه موضوع ماده (3) این آیین‌نامه ارایه نماید. و ....
مقررات اخیر بیش از اینکه اجرایی و جدی بنظر رسد، حال و هوای آرمانی دارد، یا لااقل چنین می نمایاند .....

(((((((((((((((((((((((((((((())))))))))))))))))))))))))))

پانوشت ها :

1 - به نقل از حقوق ثبت، جلد اول، دکتر محمد جعفر لنگرودی چاپ اول تهران 1355، صفحه 23.

2 - رجوع شود به همان منبع صفحه 23

3 - حقوق ثبت اسناد و املاک، غلامرضا شهری، بخش فرهنگی دفتری مرکزی جهاد دانشگاهی، چاپ اول، 1369 ، تهران ص

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/11/21 ساعت 12:15 | لینک ثابت |

مباحثی از حقوق ثبت 5 (قسمت اول) - مقررات ثبتی حاکم بر ثیت و نقل و انتقال اموال اختصاصی دولت و شهردار

نوشته : محمد مهدی حسنی

به اعتباری اموال متصرفی و در ید دولت و شهرداریها به دو گروه تقسیم می شود:

1 - اموال اختصاصی دولت و شهرداریها ، که حق دولت و شهرداریها نسبت به این قبیل اموال شبیه حق مالکیت اشخاص حقوق خصوصی است.

2 –اموال عمومی بمعنای خاص ؛ که دولت و شهرداریها صرفاً از جهت ولایتی که بر عموم دارند آنها را اداره می کنند.

چنانکه درارتباط با شهرداریها ماده 45 آئین نامه مالی شهرداریها مصوب 12/4/1346 میگوید: " اموال شهرداریها اعم از منقول و غیر منقول بر دو نوع تقسیم میشود : اموال اختصاصی و اموال عمومی. اموال اختصاصی شهرداری اموالی است که شهرداری حق تصرف مالکانه نسبت به آنها را د ارد از قبیل اراضی و ابنیه و اثاثه و نظائر آن. اموال عمومی شهرداریها اموالی که متعلق بشهر بوده و برای استفاده عموم اختصاص یافته است مانند معابر عمومی، میادین، پلها، گورستانها ... و امثال آن."

در مورد ثبت و مقررات حاکم بر نقل و انتقال اموال غیر منقول متعلق به اشخاص حقوقی حقوق خصوصی بسیاربحث شده است. لذا در مقاله حاضر، به همان سبک و سیاق مقالات گذشته، به بررسی قوانین مربوط به اموال عمومی و اختصاصی دولت که جای بحث آن در کتب و مقالات ثبت خالی است می پردازیم. در قسمت اول بحث از مقررات حاکم بر ثبت و نقل و انتقال اموال اختصاصی دولت و شهرداریها سخن خواهیم گفت و سپس ، در قسمت دوم، بدون قید حصر، انواع اراضی و اموال غیر منقول عمومی را به اعتبار مقررات حاکم بر تشخیص و تعیین مراجع حفظ و نگهداری و واگذاری آنها را ، احصاء می نمائیم. و مقررات ثبتی مربوط به هر گروه را از لابلای مجموعه قوانین موجود یافته، و گرد هم خواهیم آورد.

همانگونه که فوقاً اشاره شد حق دولت و شهرداریها نسبت به اموال اختصاصی و مورد استفاده خود نظیر ساختمانهای اداری، انباری، آموزشی، تولیدی غیره، شبیه حق مالکیت اشخاص حقوق خصوصی است و بالتبع مقرات حاکم بر ثبت املاک مذکور با کمی تفاوت همان مقررات عمومی میباشد و نیز نقل و انتقال این قبیل اموال با رعایت مقررات مالی و محاسباتی دولت و شهرداریها مجاز است .

الف - مقررات مربوط به ثبت اموال اختصاصی دولت و شهرداریها

مطابق ماده 32 قانون ثبت اسناد و املاک، درخواست ثبت اموال غیر منقول متعلق بدولت بر عهده مالیه محل ( اداره امور اقتصادی و دارایی) و شهرداریها بر عهده رئیس موسسات مذکور میباشد. در مورد شهرداریها ماده مذکور کماکان اجرا میشود و ماده 47 آئین نامه مالی شهرداریها، شهرداری هر محل را مکلف ساخته است تا کلیه اموال غیر منقول اختصاصی شهرداری را طبق مقرات ثبت املاک به ثبت برسانند و ماده 10 قانون شهرداری مصوب تیرماه 1334 شهرداریها را از پرداخت حق ثبت املاک ( و نه هزینه های مقدماتی ثبت ) معاف دانسته است . لیکن در ارتباط با اموال غیر منقول اختصاصی دولت، مقررات ماده مورد اشاره، عملاً اجرا نمیشود و در تمام کشور، درخواست ثبت اموال مزبور از ناحیه سازمانها و دوایر متصرف صورت میگیرد .

چنانکه بند 258 مجموعه بخشنامه ثبتی تا اول سال 1365 در این باره می گوید: تقاضای ثبت املاک دولتی و املاکی که بموجب قوانین خاص در مالکیت دولت قرار میگیرد از طرف سازمانهای مربوطه بعمل می آید ... " و همچنین ماده 26 آئین نامه اموال دولتی منتشره در روزنامه رسمی شماره 14152 مورخ 18/7/72 وزارتخانه ها و موسسات دولتی را مکلف نموده تا ظرف دو سال از تاریخ تصویب آئین نامه، جهت تثبیت مالکیت دولت به نمایندگی وزارتخانه مربوط، نسبت به اموالی که رسماً بنام دولت ثبت نیست اقدام نمایند و سپس اصل اسناد مالکیت ماخوذه را جهت اعمال ماده 123 قانون محاسبات عمومی مصوب 1/6/1366 به وزارت امور اقتصادی و دارائی ارسال دارند .

بدین ترتیب ادارات و موسسات دولتی هر محل اموال غیر منقول متصرفی خود را می توانند وفق مقررات قانون ثبت و مانند اشخاص خصوصی درخواست ثبت نمایند و از این نظر تفاوتی میان آنان و دیگر اشخاص وجود ندارد الا اینکه حسب ماده اول قانون معافیت ادارات دولتی مصوب 10/5/1334 و نیز بند 459 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365، ادارات دولت از پرداخت هرگونه حق الثبت معاف میباشند لیکن به هر حال موظف بوده هزینه های مقدماتی ثبت این قبیل اموال را بمیزان واقعی بپردازند .

یکی از نکات مهم در ارتباط با ثبت املاک دولتی، نحوه قبول تقاضای ثبت و انتشار آگهی ها و صدور سند مالکیت از لحاظ نام و مشخصات مستدعی ثبت و مالک است که امر مذکور معمولاً از ناحیه واحدهای ثبتی رعایت نمی شود . بدین شرح که حسب ماده 114 قانون محاسبات عمومی مصوب 1366، کلیه اموال غیر منقول وزارتخانه ها و موسسات دولتی متعلق به دولت است و صرفاً حفظ و حراست اموال مذکور با وزارتخانه ها و موسسات دولتی است که مال را در اختیار دارند، لیکن اموال متعلق به شرکتهای دولتی حسب مقررات فصل پنجم قانون محاسبات عمومی متعلق به خود آنها بوده و از زمره سرمایه و دارائی آنها محسوب میشود، به دیگر سخن به لحاظ مقررات حقوق اداری بر خلاف شرکتهای دولتی که اداری شخصیت حقوقی جدا از دولت میباشد و اصولاً به انگیزه اعمال تجاری و تصدی ایجاد شده اند وزارتخانه ها و موسسات دولتی شخصیتی جدا از دولت ندارند و لذا اموال غیر منقول متصرفی آنان نیز متعلق بدولت میباشد و آنان صرفاً حق استفاده ( چیزی نظیر حق انتفاع ) از اموال مذکور را دارا هستند بنابراین قبول درخواست ثبت ، انتشار آگهیهای نوبتی و صدور سند مالکیت اموال متصرفی وزارتخانه ها و موسسات دولتی می بایست منحصراً بنام دولت به نمایندگی وزارت یا موسسه ذیربط صورت گیرد. لیکن در خصوص شرکتهای دولتی وضع فرق کرده و قبول ثبت، ادامه عملیات مقدماتی ثبت و نیز صدور سند مالکیت بنام شرکت مستدعی ثبت انجام میشود و ذکر دولت با سمت نمایندگی در اینجا ضرورت ندارد .

ب - قوانین خاص حاکم بر نقل و انتقال اموال اختصاصی دولتی و شهرداریها

مقررات حاکم بر نقل و انتقال اموال غیر منقول دولت و شهرداریها همان مقررات عام و لازم الاجرای حاکم بر نقل و انتقال اموال غیر منقول متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی خصوصی بوده که مقررات مزبور در کتب و مقالات حقوق ثبت و نیز نوشته های قبلی ما مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. لیکن به انگیزه رعایت غبطه و مصلحت دولت و شهرداریها و همچنین جلوگیری از سوء استفاده اشخاص مغرض و سودجو، علاوه بر مقررات عمومی، رعایت مقررات مالی و محاسباتی دولت و شهرداریها نیز الزامی است. چنانکه سوای بعض از وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی که تابع مقررات مالی خاص خود هستند سایر وزارتخانه ها و موسسات دولتی وظیفه دارند مقررات بخش سوم از فصل دوم قانون محاسابات عمومی مصوب 1366 و آئین نامه های مربوط را رعایت کنند و همچنین بر اساس ماده 104 قانون شهرداری، نحوه انجام معاملات مالی شهرداریها مطابق آئین نامه ای می باشد که به تصویب وزارت کشور و کمسیون مشترک مجلس وقت رسیده است .

همچنین رعایت بعضی مقررات دیگر نظیر لایحه قانونی راجع به منع مداخله وزراء و نمایندگان مجلسین و کارمندان دولت در معاملات دولتی و کشوری مصوب 22 /10/1337 نیز ضروری است که به هر حال عدم رعایت مقررات پیش گفته، موجبات بطلان معاملات صورت گرفته را فراهم می کند. علاوه بر آن بعضاً مصالح عمومی ایجاب مینماید چون طرف معامله دولت یا شهرداریها بوده و اجرای پروژه عمومی و عام المنفعه مد نظر است. بطور استثنائی بعضی مقررات عمومی مورد بحث اجرا نشود . مثلاً ماده 9 قانون لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 27/11/1358 شورای انقلاب اسلامی، موقعیتی را پیش بینی نموده است که دولت یا شهرداریها می توانند بدون لزوم تنظیم سند رسمی و با تنظیم نوشته عادی با حضور مالک یا مالکین و در غیاب آنها با حضور نماینده دادستان ملکی را متصرف و بهای آن را پرداخت کنند .

برای این منظور وفق مقررات قانون مذکور جمع شرایطی از قبیل جلب نظر کارشناس، وجود دلایلی موجه مبنی بر لزوم فوری اجرای پروژه و تائید وزیر دستگاه ذیربط لازم میباشد ( رجوع شود به مقاله " تعریض معایر بی پرداخت حقوق مالکین واجرای مقررات خرید و تملک " از آنار قلمی اینجانب منتشره در همین بلاگ ) . و یا در خصوص اراضی غیر مواتی که در اجرای ماده 9 قانون زمین شهری مصوب 1366 خرید و تملک میشد برغم ممنوعیت مذکور در ماده 12 قانون ثبت ، بند 4 ماده 19 قانون ثبت، بند 4 ماده 19 آئین نامه اجرائی قانون مذکور میگفت، صورتمجلس احراز تصرفی که توسط نماینده ثبت در اجرای ماده 13 همان آئین نامه تهیه میشود. خود مستند انجام معامله بوده و بر اساس آن سند رسمی تنظیم میشود البته با توجه به اینکه قانون اخیر آئین نامه است اجرای محل تامل بود . و به هر حال بدلیل اتمام مهلت قانون فعلاً قابلیت اجرائی ندارد .

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/07/26 ساعت 9:5 | لینک ثابت |

خبر - تصویب آئين‌نامه اجرايی جدید مربوط به اسناد رسمي لازم‌الاجراء

" آئين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم‌الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي " که جدیداً و بتاريخ 11/6/1387 به تصويب و توشيح رئيس قوه قضائيه رسيده، در روزنامه رسمي شماره ۱۸۵۰۹ - ۲۴/۶/۸۷ منتشر شده است. برای مطالعه آئین نامه اجرایی مذکور به بخش قوانین و مقررات وبلاگ مراجعه و یا بر اینجا کلیک فرمائید.

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/06/26 ساعت 20:6 | لینک ثابت |

مباحثی از حقوق ثبت 4 - انواع مال غیر منقول به اعتبار ماهیت آن

مقررات ثبتی حاکم بر مالکیت منفعت و انواع حقوق مالی

نوشته: محمد مهدی حسنی

الف – طرح بحث وتقسیم مطلب

شارحین قانون مدنی "حقوق مالی" که برای افراد شناخته شده است را به "عینی" و "دینی" تقسیم می نمایند. "حقوق عینی"، حقوقی را گویند که: موضوع آن عین خارجی است و آن به "حقوق عینی اصلی" و "حقوق عینی تبعی" تقسیم میشود. "حقوق عینی اصلی" مستقلاً به اشیاء تعلق میگیرند؛ یعنی خود مع الواسطه مورد احتیاج و استفاده انسان میباشد. در ماده 29 قانون مدنی از مهمترین "حقوق عینی اصلی" ، یعنی "مالکیت"، "حق انتفاع" و "حق ارتفاق" نام برده شده است. حقوقدانان "مالکیت" را کاملترین حق عینی اصلی معرفی کرده اند (به نقل از حقوق مدنی ج 1 دکتر صفائی صفه های 228 و 229) که خود شامل "مالکیت عین" و "مالکیت منفعت" میشود. در ماده 29 قانون مدنی تمام حقوق عینی اصلی احصاء نشده است و از این نظر اقسام اشاره شده، جنبه حصری ندارد، لذا بسیاری از حقوق مالی دیگر مانند "حق تحجیر" ، "حق شفعه" ، "حق اولویت" ، "حق خیار" ، "حق سرقفلی" و غیره در زمره حقوق عینی قرار میگیرد .

از انواع اموال غیر منقول در قانون مدنی سخن بسیار گفته شده است. و باز می دانیم : حقوقی که موضوع آن اموال غیر منقول است به تبعیت موضوع خود "غیر منقول تبعی" نامیده میشود. بدین ترتیب میتوان با در نظر گرفتن ماهیت حقوقی اموال غیر منقول در قانون مدنی، و مقررات حاکم بر تثبیت مالکیت و حقوق اشخاص نسبت به اموال مذکور در مقررات حقوق ثبت، آنها را به سه دسته تقسیم نمود: 1 – عین 2 – منفعت 3 – حق .

تعریف اقسام مذکور بدین شرح است.

1 – عین : منظور از عین در اینجا جسم مادی خارجی و منافع آن توام با یکدیگر است که در برابر منفعت بکار میرود . این معنا از عین مورد پذیرش بعض از حقوقدانان نیز قرار گرفته است، ( رجوع شود به حقوق مدنی جلد اول استاد دکتر ناصر کاتوزیان ص. 60 ) . و آقای دکتر لنگرودی در کتاب حقوق اموال خود ( ص. 60 و 61 ) به تبعیت از حقوق فرانسه به جای اصطلاحات فوق از اصطلاح " اصل و منفعت " استفاده نموده اند .

2 – منفعت : منظور منافع و عوائد مال غیر منقول است که برای مدت معین به یکی از عقود عاریه، اجاره، صلح و غیره به دیگری واگذار شده است .

3 – حق : منظور حقوق مالی میباشد که موضوع آن غیر منقول بوده و به تبعیت از موضوع خود، غیر منقول تبعی محسوب میشود .

در خصوص تثبیت مالکیت افراد نسبت به عین اموال غیر منقول و نحوه نقل و انتقال آن، هم دیگران و هم ما در مباحث قبلی، بقدر کافی بحث کرده ایم. لذا در اینجا صرفاً به دو عنوان دیگر می پردازیم . و بعبارت اخری، اهتمام خوایم داشت تا به این سوال مشخص پاسخ دهیم که : آیا منافع و حقوق مربوط به اموال غیرمنقول مستقلاً و بدون ملک مربوط ، قابلیت درخواست ثبت توسط افراد را دارد یا خیر؟ در صورت منفی بودن پاسخ، طرق حفظ و صیانت حقوق صاحبان آن چیست؟ و علاوه بر آن مقررات حاکم بر نقل و انتقال این قبیل اموال چه می باشد ؟

ب – منافع:

1 – ب – مقررات کلی قانون ثبت و آئین نامه مربوط:

آقای دکتر لنگرودی در کتاب خود ( حقوق ثبت ، جلد اول، صفحه 20 ) می گوید : از مواد مختلف قانون ثبت املاک 1310 دانسته میشود که منافع و حق انتفاع را مستقلاً نمی توان مورد تقاضای ثبت قرار داد ، بلکه هدف نهایی از مقررات ثبت املاک فقط با ثبت اعیان املاک بدست می آید و صیانت حقوق عینی سایر اشخاص نسبت به اعیان املاک از طرق دیگر حاصل میشود "

بدین ترتیب نه تنها مالک منافع نمی تواند منافع را مستقل از ملک، مورد تقاضای ثبت قرار دهد بلکه در هیچ جای قانون ثبت و آیین نامه های مربوط مالکین موظف نگردیده که حق مستاجر در مورد اجاره را به هنگام تقاضای قبول ثبت در اظهارنامه ثبتی قید کنند و از این نظر نیز در مقررات موجود حمایتی از مالکین منفعت بچشم نمی آید .

لیکن در ارتباط با نقل و انتقال منافع اموال غیر منقول در ماده 26 قانون ثبت می خوانیم :

".... وهمچنین در مورد ..... معاملات راجع به انتقال منافع ملک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل میشود، سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید میشود...".

و تبصره ذیل ماده 104 آئین نامه قانون ثبت تصریح داشته که ثبت این قبیل معاملات فقط در یک نسخه دفتر املاک که در ثبت محل استقرار دارد، کافی بوده و ثبت آن در مورد نسخه دوم که به مرکز فرستاده میشود لزومی نخواهد داشت .

لزوم ثبت انتقال منافع ملک در مدت پیش از سه سال را میتوان از این جهت مهم دانست که انتقال منافع املاک اگرچه مزروعی باشد نوعاً و معمولاً سه یا کمتر از سه سال است و هرگاه این گونه معاملات در دفتر املاک وارد شود ، صفحات آن گنجایش ثبت آنها را ندارد و بعلاوه در قسمت اصل ملک تاثیر زیادی نخواهد داشت؛ زیرا وضعیت اقتصادی و تجاری ملک را تغییری چندان نمیدهد لیکن در خصوص انتقال منافع ملک برای مدت طولانی، وضع فرق میکند زیرا درج آن در دفتر املاک برای اطلاع انتقال گیرندگان به لحاظ از دست دادن قسمت اعظم منافع و محدودیت تصرفات مادی مالکانه وی ضروری بنظر میرسد(بنقل از جزوه پلی کپی حقوق ثبت اسناد و املاک، دکتر فاضل سرجوئی صفحه 53) .

علاوه بر حکم ماده 26 قانون ثبت، ماده 46 همان قانون نیز علی الاطلاق معاملات راجع به منافع املاکی که قبلاً ثبت دفتر املاک شده و بند 1 ماده 47 قانون منافع راجع به املاک ثبت شده را در صورتیکه در محل دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت علیه مقتضی بداند را اجباری اعلام نموده است .

لیکن بایستی اذعان داشت با تصویب ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362، که صرف تراضی موجود موجر و مستاجر را مبنی بر تصرف ملک توسط مستاجر بعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگر را مشمول مقررات مذکور دانسته و تصریح دارد که تنظیم سند رسمی یا عادی و یا عدم تنظیم اسناد مذکور ( انعقادعقد شفاهی ) تفاوتی نمی نماید، و همچنین ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376که مطابق آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری و غیره می تواند با قرار داد رسمی یا عادی منعقد شود، و حتی شرایط شکلی سند عادی نیز در مواد بعدی قانون تعیین شده است؛ مقررات پیش گفته در این قسمت نسخ جزئی شده اند و در حال حاضر هیچ الزامی مبنی بر تنظیم سند اجاره رسمی در خصوص محل های مسکونی و تجاری موضوع مقررات مذکور وجود ندارد .

2 – ب – سایر تشریفات ثبت رسمی سند اجاره:

در صورتیکه سند اجاره بصورت رسمی تنظیم شود حسب دستور ماده 28 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی، بایستی قبوض اقساطی چاپی صادر شود و همچنین ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در ارتباط با محلهای کسب و تجارت، دفاتر رسمی را مکلف ساخته تا علاوه برنکاتی که بموجب قوانین و مقررات در تنظیم اسناد اجاره می بایست رعایت نمایند . نکات زیر را نیز در اجاره نامه تصریح کنند:

1 – شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص

2 – نشانی کامل مورد اجاره

3 – عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتیکه در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت .

4 – مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی 10 روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین بترتیب دیگری زاید بر این مدت توافق کرده باشد که در اینصورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد .

5 – تعیین نوع کسب یا پیشه یا تجارت و هرگاه بمنظور دیگری باشد قید آن بطور صریح

6 – مستاجر حق انتقال یغیر را کلا" یا جزئاً با بنحو اشاعه دارد یا خیر .

7 – تعهد مستاجر بپرداخت اجرت المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک بمیزان اجرت المسمی" و بالاخره ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 در ارتباط با اجاره محل های مسکونی، ذکر نکات زیر را در اجاره نامه رسمی الزامی دانسته بود :

1 – اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص

2 – نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگر تراضی نموده باشند .

3 – عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد، تحویل آن در چه مدت و یا به چه شرایطی صورت خواهد گرفت .

4 – تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهائی پرداخت هر قسط .

5 – تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا" یا جزء یا بنحو اشاعه دارد یا ندارد .

6 – تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره یا تراضی.

7 – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء در موعد مقرر یا شروط اجاره نامه .

ضمناً تبصره ذیل ماده مذکور تصریح داشته که موجر و مستاجر میتوانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند .

و بلاخره ماده 14 آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376دفاتراسنادرسمی را مکلف کرده است، علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره ؟!!! در سند اجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به منظوراستفاده تجاری واگذار می شوند، نیز تصریح کنند که آیا عقداجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.

3 – ب – اجاره عرصه رقبات موقوفه:

یکی از مواردی که انعقاد عقد اجاره تابع مقررات خاص خود میباشد ایجار املاک وقفی میباشد اعم از اینکه عرصه یا اعیان و یا هر دو وقف باشد .

حسب ماده 10 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امورخیریه مصوب 2/10/1363 و ماده 36 آئین نامه قانون مذکور ، ثبت معاملات راجع به عین منافع موقوفات و سایر موارد مذکور در ماده، توسط دفاتر اسناد رسمی، موکول به موافقت سازمان اوقاف و امور خیریه است و دفاتر مکلفند رونوشت مصدق وقفنامه ها و اسناد راجع به وقف را ظرف 10 روز پس از ثبت به اداره اوقاف مربوطه ارسال دارند .

و همچنین حسب مواد 4 و 11 و 12 آئین نامه اجرائی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، ایجار برای مدت بیش از ده سال و اعطای حق تملک اعیان به مستاجر در رقباتی که عرصه و اعیانا وقف می باشد ( در موارد استثنائی ) موکول به تصویب سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه می باشد و از این نظر تفاوتی میان موقوفات عام و خاص نیست .

برای این منظور و در جهت حصول اطلاع ادارات اوقاف و اجرای مقررات پیش گفته بند 120 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365، دفاتر اسناد رسمی را مکلف ساخته که در موقع تنظیم اسناد مربوط به وقف ، نذر و وصیت و حبس برای مصارف عام المنفعه مراتب را کتباً به اداره اوقاف محل اعلام دارند و تنظیم هر نوع سند مربوط به موقوفات عام بطور کلی و اجاره موقوفات خاص زائد بر ده سال را موکول به موافقت کتبی اوقاف محل و حضور و امضاء نماینده آن اداره نموده است .

شق" ز" از ماده 18 آئین نامه اجرائی قانون فوق تصریح داشته که اجاره نامه های مذکور بایستی حتی الامکان بصورت رسمی تنظیم شود مگر آنکه تنظیم سند بنا به دلایل قانونی میسور نباشد و به هر حال در صورتیکه مستاجر بخواهد نسبت به درخواست ثبت اعیانی احداثی خود در ملک موقوفه اقدام نماید، با توجه به دستور به ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت، لزوم تنظیم سند رسمی را بایستی قدر متیقن تلقی نمود .

4– ب – ثبت اعیان در عرصه متعلق بغیر:

در بعضی از اوقات، اتفاق می افتد که مالک عرصه به اشخاص ثالث اجاره میدهد تا در زمین متعلق به وی، احداث و نسبت به درخواست ثبت مستحدثات بنام خود اقدام نماید، این موضوع خاصه عرصه های وقفی با توجه به منع فروش موقوفات به چشم می خورد در اینگونه مواقع، حق مالک اعیانی را به لحاظ تحلیل حقوقی میتوان به دو حق منفک نموده، یکی مالکیت وی نسبت به منافع عرصه که معمولاً ناشی از عقد اجاره می باشد و دیگری مالکیت عین بنا و اعیان که برسمیت شناختن حقوق مذکور در قانون مدنی نیز سابقه دارد چنانکه ماده 504 قانون مذکور بنحوی دائمی بودن حق مالکیت اعیانی را تائید نموده است . و اعلام میدارد موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن چنین بنایی اجاره کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا اشجار در تصرف مستاجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را دارد و اگر به تصرف موجر درآید . حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت برای مستاجر محفوظ خواهد بود، جهت بررسی مقررات حاکم بر ثبت اعیانی، سه فرض ذیل را جداگانه مورد بررسی قرار میدهیم.

1 – درخواست ثبت عرصه بعمل نیامده است .

2 – عرصه تقاضای ثبت شده و تا کنون منجر به ثبت دفتر املاک نشده است .

3 – ملک در دفتر املاک به ثبت رسیده است .

1 – در فرض نخست ، در ارتباط با اعیان واقع در روستاها ، ماده 13 آئین قانون ثبت مامورین ثبتی را مکلف نموده تا در موقع توزیع اظهارنامه در روستاها ، پس از رسیدگی و تشخیص اینکه اعیانی قریه متعلق برعایا میباشد شماره فرعی تعیین و نمرات مذکور را از روی شماره ردیف در دفتر توزیع اظهارنامه، و همزمان در میان مالکین عرصه نیز پس از تعیین سهام آنها ، اظهارنامه توزیع کنند . سپس اظهارنامه های مالکین عرصه و اعیانی را جداگانه با اخذ حق الثبت از آنها تنظیم و قبول نمایند. د رموقع تنظیم آگهی ایتدا عرصه و بعداً اعیانی با سهم مالکین آگهی میشود. هرگاه اختلافی میان مالکین عرصه و اعیانی حصول شود، ابتدا مدارک و قبالجات و پنچاق مالکین اصل مزرعه و عرصه بررسی میشود. چنانچه مدارک حاکی از تعلق اعیانی به آنها بوده و زارعین برای مالکیت خود نسبت به اعیانی دلیلی ندارند، درخواست ثبت از مالک عرصه و ده پذیرفته میشود و زارعین معترض شناخته میشوند و چنانچه مدارک مالکین روستا، حکایتی از تعلق اعیانی به صاحب عرصه نداشته و با رعایا مدارکی بر مالکیت خود ارائه دهند حق درخواست با رعایا بوده و در صورت اخیر مالک بایستی جهت احقاق حق خود در مهلتهای قانونی اعتراض نماید .

اضافه می نماید حکم فوق بر خلاف اماره قانونی مذکوردر ماده 39 قانون مدنی می باشد زیرا اصل براین است که هر بنا و درخت که د رروی زمین بوده به ملکیت صاحب زمین است مگر خلاف آن ثابت شود . به هرحال بنظر میرسد حکم آمده در آئین نامه اجرائی صرفاً بر اساس مصالح و در جهت حمایت از زارعین انشاء شده است .

مواد 14 و 15 و 17 آئین نامه در ارتباط با عرصه های فوق که قبل از تنظیم قانون ثبت تقاضای ثبت آنها بعمل آمده، احکامی مقرر داشته که بمنظور جلوگیری از تطویل کلام از ذکر آن خودداری بعمل می آید . به هر حال احکام پیش گفته صرفاً در ارتباط با املاک واقع در روستاها می باشد و در ارتباط با املاک شهری و غیره ، قانون و آئین نامه ساکت می باشد . با توجه به رویه ادارات ثبت و سکوت مقررات و همچنین استثنائی بودن مقررات فوق ( مذکور در آئین اجرائی ) که بعضاً با قوانین مصوب آشتی ندارد. بایستی اذعان داشت . در صورتیکه ثبت عرصه بعمل نیامده باشد، ادارات ثبت مجوزی برای قبول تقاضای ثبت اعیانی ندارد و در اینگونه مواقع مالک اعیانی بایستی منتظر درخواست ثبت عرصه از ناحیه مالک آن باشد و یا اصولاً در هنگام تنظیم سند وی را بوجه ملزمی متعهد به تقاضای قبول ثبت عرصه کند .

2 – بند 329 مجموعه بخشنامه های ثبتی، در ارتباط با فرضی که عرصه تقاضای قبول ثبت شده، لیکن تا کنون منجر به ثبت دفتر املاک نشده است، با تاکید بحق براین مطلب که در اینگونه مواقع، مالک اعیانی در واقع قائم مقام قانونی مستدعی ثبت به اعیانی مستحدثه میباشدزیرا خود نیز راساً میتواند اقدام به احداث اعیانی کند و لذا درخواست ثبت مجدد لازم ندارد . تصریح دارد که در این قبیل موارد پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه، در موقع تحدید حدود عرصه، حدود اعیانی صاحب اعیان نیز تحدید خواهد شد، و چنانچه احداث اعیانی بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه بنام متقاضی باشد، احیاناً در موقع تحدید، حدود اعیان تحدید نشده باشد . طبق ماده 104 مکرر آئین نامه ثبت عمل میشود منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه ، صدور سند مالکیت اعیان، موکول به اتمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و عدم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود . به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه بلااشکال تلقی گردیده است .

3 – در خصوص فرض سوم یعنی زمانیکه عرصه به ثبت رسیده است، ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت مشروط بر اینکه اجازه احداث اعیانی بموجب سند رسمی اعطا شده باشد ثبت و صدور سند مالکیت اعیانی را تجویز نموده است بدین صورت که خلاصه سند قرارداد مزبور در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید میشود. برای این منظور مالک اعیانی کتباً تقاضای قبول ثبت اعیانی را بعمل آورده و مدارک مربوط را ارائه میدهد اداره ثبت، وقت معینه، محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین اخطار مینماید .

سپس در وقت تعیین شده نماینده و نقشه بردار ثبت در محل وقوع ملک حاضر با معرفی حدود از ناحیه مستدعی ثبت و مندرجات سند واگذاری حق احداث اعیانی، سوابق ثبتی عرصه و برداشت حدود و نقشه ملک و ارزابی ملک به قیمت منطقه ای صورتمجلس معاینه محل تنظیم میشود و در صورتیکه بین مجاورین اعیانی با متقاضی اختلافی نباشد و اعتراضی واصل نشود متعاقب دریافت حقوق دولتی متعلقه بدون رعایت تشریفات دیگر سند مالکیت اعیان صادر میشود و مراتب در دفتر املاک در همان ثبت و صفحه عرصه با توضیح موضوع قید و ثبت میگردد . بدین ترتیب ملاحظه میشود که برغم نقص مقررات قانون ثبت، آیین نامه اجرائی قانون و بخشنامه های صادره ، نحوه تثبت و صیانت حقوق مالک اعیان را پیش بینی و تضمین نموده است . بدیهی است نقل و انتقالات اعیان از ناحیه مالک اعیانی منوط به رعایت مقررات مربوط به ثبت اجباری اسناد و مفاد و مندرجات قرارداد مابین مالکین عرصه و اعیان میباشد و تعیین تکلیف اعیانی پس از انقضاء مدت اجاره، نحوه انتقال حقوق استیجاری مالک اعیان نسبت به عرصه و حقوق ملکی اعیان، تجدید اجاره و غیره نیز تابع شروط مذکور در قرارداد تنظیمی و مقررات و کلیات قانون مدنی میباشد .

ج – حقوق مربوط به اموال غیر منقول:

قبلاً اعلام داشتیم که حسب مقررات حقوق ثبت فقط مالک عین میتواند نسبت به تقاضای ثبت املاک متصرفی اقدام نماید، و به سایر صاحبان عینی چنین حقی داده نشده است . لیکن بمنظور رفع نقیصه مذکور، در مقررات مختلف، طرقی پیش بینی شده است که بنحوی حقوق صاحبان آن را صیانت می نماید .

چنانکه ماده 22 آئین نامه قانون ثبت، دهنده اظهارنامه را مکلف ساخته تا درزمان تقاضای قبول ثبت، حقوق عینی که برای اشخاص در ملک او وجود دارد و نیز حقوق عینی که خود در املاک مجاور دارد را، در اظهارنامه ثبتی قید نمایند .

و یا : هرچند حسب تکلیف ماده 56 همان آئین نامه، ذکر حقوق ارتفاقی اشخاص در آگهی های نوبتی صورت نمیگیرد. لیکن آئین نامه تصریح دارد که در زیر آگهی ها قید شود که حقوق ارتفاق در موقع تحدید حدود در صورتمجلس تحدیدی منظور میگردد و معترض یا معترضین احتمالی میتوانند وفق مقررات ( مذکور در ماده 20 قانون ثبت ) در مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدی، بمنظور احقاق حق تضییع شده خود دادخواست اعتراض بدهد.

همچنین با وجود نصّ و مقرات صریح آمده در ماده 22 قانون ثبت، مقنن به انگیزه رعایت غبطه و مصلحت مالکین و صاحبان منابع آبی، پا را فراتر از حکم کلی مذکور گذارده و آثار ثبت ملک در دفتر املاک را با آوردن حکم ماده 23 در خصوص کسانیکه در ملک ثبت شده مجری آب یا چاه یا قنات دارند را بلااثر دانسته و اجازه داده است تا آنان اگر مدعی حقی نسبت به عین ثبت شده هستند آن را تعقیب کنند و صاحب ملک نمی تواند با استناد به مندرجات دفتر املاک ادعای آنان را غیر معتبر بداند.

یا ماده 116 قانون ثبت در ارتباط با حفظ حقوق صاحب وثیقه در رهن و معاملات با حق استرداد مقرر داشته انتقال دهنده تکلیف دارد تا حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید، در غیر اینصورت به مرتهن یا انتقال گیرنده اجازه داده تحت شرایطی حق خود را با اظهارنامه رسمی مطالبه نموده و در صورت عدم استیفاء حق، انتقال دهنده را مورد تعقیب کیفری قرار دهد .

با این وجود مقررات مذکور ناقص و متشتت است و از انسجام لازم برخوردار نیست. و حق این بود که قانونگذار حکم واحد و روشنی را در مورد حقوق مورد بحث تصویب کند .

ذیلاً سعی خواهیم داشت تا مقررات مربوط به هر یک از اقسام حقوق مهم عینی مورد بحث را گرد آوریم و از این رهگذر احکام مربوط به آنها را تبیین نمائیم .

1 – ج – حق انتفاع:

مقدمتاً اعلام میداریم که منظور ما از حق انتفاع، حق انتفاع بمعنای خاص آن است که شامل عمومی، رقبی، سکنی و حبس میشود. حق انتفاع نیز مانند سایر حقوق عینی مستقلاً قابل درخواست ثبت نبوده و حتی با وجود اطلاق ماده 22 آئین نامه قانون ثبت مبنی بر لزوم ذکر حقوق عینی اشخاص نسبت به ملک در اظهارنامه ثبتی، آقای دکتر لنگرودی اعتقاد دارند که صاحبان املاکی که حق انتفاع نسبت به ملک آنها ایجاد شده تکلیف قانونی ندارند تا در هنگام تقاضای قبول ثبت حق مذکور را در اظهارنامه ثبتی قید نمایند (رجوع شود به حقوق ثبت دکتر لنگرودی صفحه 29) . با این همه به لحاظ اهمیت اجتماعی و اقتصادی موضوع، واضعین آئین نامه قانون ثبت، حبس به معنای خاص را از احکام فوق استثناء نموده و از این لحاظ با وقف تنظیر نموده اند، چنانکه ماده 34 آئین نامه قانون ثبت، حبس به معنای خاص را از احکام فوق استثناء کرده، و از این لحاظ با وقف تنظیر نموده است ، چنانکه ماده 34 آئین نامه قانون ثبت می گوید، نسبت به املاکی که بنفع عمومی حبس شده است، متصدی امور حبس مکلف بدرخواست ثبت است. و ماده 35 همان آئین نامه در خصوص محبوساتی که بنفع اشخاص معینی حبس شده حکم مشابه داده است و علاوه بر آن تجویز شده که محبوس لهم نیز می توانند تقاضای ثبت کنند

حق انتفاع، از حقوق عینی مستقل از ملک محسوب، و از این نظر با حقوق ارتفاقی تفاوت دارد و میتواند مستقلاً مورد نقل و انتقال واقع شود .

نقل و انتقال حق انتفاع تابع مقررات عمومی قانون ثبت ( مقرات اجباری بودن ثبت سند) بوده که مقررات مذکور را سابقاً مورد بحث و بررسی قرار داه ایم و به هر حال ثبت آن از نظر اجباری یا عدم اجباری بودن، از وضعیت ثبتی اصل ملک تبعیت می نماید.

ماده 26 قانون ثبت و ماده 104 آئین نامه قانون ثبت در خصوص املاک به ثبت رسیده و در جهت حفظ حقوق منتقل الیه تصریح دارد در صورتیکه حق انتفاعی نسبت به ملکی ایجاد شود سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید میشود .

و مواد 35 و 38 و 39 آئین نامه، دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده تا انتقال مزبور را در صفحات خلاصه انتقالات قید و امضاء نمایند و شخصی که نسبت به عین ملک حقی به او واگذار شده باید نسخه ای را که به او داده شده به ترتیب مقرر در ماده 37 آئین نامه مذکور به دفتر املاک یا دایره بایگانی ثبت بدهد و رسید دریافت دارد و به هرحال مقررات راجع به تنظیم خلاصه سند و ارسال آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک در خصوص عمری و رقبی و سکنی نیز مجری می باشد .

2 – ج – حق ارتفاق:

با توجه به مقررات قانون مدنی، حق ارتفاق نسبت به املاک، حق تبعی بوده و از توابع مبیع بشمار می آید ، لذا طبیعی است که تقاضای ثبت آن در ضمن درخواست ثبت ملک و بصورت تبعی بعمل آید .

همانگونه که فوقاً مورد تاکید قرار گرفت، مستدعی ثبت بایستی حقوق ارتفاقی را در ملک خود با تعیین صاحبان حقوق و حقوق ارتفاقی خود را در ملک مجاور در اظهارنامه ثبتی قید نماید و همچنین بر اساس ماده 56 آئین نامه، حقوق ارتفاقی خود را در ملک مجاور در اظهارنامه ثبتی قید کند . و همچنین بر اساس ماده 56 آئین نامه، حقوق ارتفاقی اشخاص در آگهیهای نوبتی اعلان نمیشود لیکن در زیر آگهی قید می گردد که حقوق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورتمجلس تحدیدی منظور میشود و کسانیکه حق آنها تضییع شده، میتوانند وفق مقررات در ماده 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدی عرضحال اعراض بدهند .

بدین ترتیب بدون اینکه مجاورت در خصوص معترض حقوق ارتفاق شرط شده باشد . صاحبان این حقوق می توانند احقاق حق کنند(برای توضیح بیشتر مراجعه شود به حقوق ثبت، غلامرضا شهری صفحه 105).

در صورتیکه حق ارتفاق اشخاص در سند مالکیت غیر قید شده باشد حسب تجویز ماده 112 آئین نامه قانون ثبت، صاحب حق میتواند طبق مقررات قانون ثبت، گواهینامه مخصوص دریافت نماید و بنظر میرسد که گواهینامه مزبور از جهت اثبات حق ارتفاق برای صاحب آن، اعبتار سند مالکیت را دارد .( بنقل از همان منبع صفحه 144)

در مورد نقل و انتقال حقوق ارتفاقی در ملک غیر، رعایت مقررات ثبت اجباری و سایر موارد مذکور در مقررات ثبتی، من جمله مواد 22 و 26 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت و ماده 104 آئین نامه اجرائی قانون ثبت و مواد 35 به بعد آئین نامه دفاتر اسناد رسمی الزامی می باشد که بجهت جلوگیری از تطویل کلام از ذکر مجدد مقررات موصوف خودداری می نماییم .

3 – ج – حق کسب و پیشه و تجارت:

با توجه به اینکه حق کسب و پیشه و تجارت ، تاسیس حقوقی جدیدی می باشد، طبیعی است که در مقررات قانون ثبت و آئین نامه اجرائی مربوطه جایی برای بحث آن نباشد. به هر حال مقررات ثبتی در خصوص تثبیت و طرق نقل و انتقال حق مذکور، سکوت اختیار نموده و در اصلاحات بعدی به آن پرداخته نشده است. لیکن تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که در واقع تکرار مفاد حکم ماده 17 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 میباشد می گوید : حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید، فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود .

رویه قضائی و دکترین در خصوص تفسیر قانون فوق دچار اختلاف نظر و تشتت آراء میباشد و مولف محترم کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه وتجارت در حقوق ایران و فقه اسلام ، در کتاب خود آراء مختلف را در این خصوص نقل نموده است (رجوع شود به کتاب سرقفلی و حق کسب و بیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام ، تالیف بهمن کشاورز صفحه 122) .

برخی اعتقاد دارند که حکم ماده مذکور صرفاً در محدوده ماده 19 همان قانون کاربرد داشته و تسری آن به سایرموارد صحیح نمی باشد وبعضی بر این باورند که حکم موصوف، اطلاق داشته وشامل تمام موارد نقل و انتقال حق کسب و پیشه وتجارت میباشد .مولف کتاب مذکور پس از بحث و بررسی آرای موجود چنین نتیجه گیری میکند که صرفاً انتقال حق کسب و پیشه و تجارت پس از تحصیل مجوز از دادگاه نیاز به تنظیم سند رسمی دارد و در سایر موارد تنظیم سند عادی کفایت میکند و استاد ناصر کاتوزیان در کتاب خود ، همانگونه که تعهد به انتقال عین املاک ثبت شده را با تنظیم قولنامه عادی بلامانع میدانند و اعتقاد دارند که امر مذکور تعارضی با ماده 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت ندارد، در اینجا نیز تعهد مستاجر به انتقال سرقفلی ، ضمن سند عادی بلااشکال است (حقوق مدنی معاملات معوض جلد اول دکتر کاتوزیان صفحه 412)

به هر حال برغم حکم قانونی فوق، در عمل دادگاهها و مراجع اداری، انتقال عادی حق موصوف را برسمیت شناخته و پنداری که از این نظر ماده پیش گفته در زمره قوانین مرده بحساب می آید .

4 – ج – رهن و معاملات با حق استرداد:

عقد رهن جزء معاملات با حق استرداد محسوب نشده و میان آنها فرق فاحش وجود دارد. در خصوص تفاوت میان رهن و معاملات با حق استرداد آقای دکتر لنگرودی در کتب ارزشمند خود به تفصیل سخن گفته است و پرداختن به آن، ما را از بحث اصلی خود دور میسازد(رجوع شود حقوق ثبت صفحه 30 به بعد و دانشنامه حقوقی جلد دوم صفحه 673 ).

در ارتباط با معاملات مذکور بر خلاف سایر حقوق عینی حکمی استثنائی در ماده 116 قانون ثبت بچشم میخورد . در ماده موصوف میخوانیم : " در موارد املاکی که به رهن یا بیکی از عناوین مذکوره در ماده 33 ( معاملات با حق استرداد ) انتقال داده شده، راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید... " بدین ترتیب قانونگذار با مکلف ساختن دهنده اظهارنامه ( مالک عین) به نوشتن حق صاحب وثیقه در اظهارنامه ثبتی، از دارنده حق مذکور ، حمایت لازم را بعمل می آورد .

در ارتباط با ضمانت اجرای اقدام فوق از ناحیه مالک عین، در ادامه ماده 116 مقرر شده است... " در صورتیکه راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننموده، مرتهن یا انتقال گیرنده میتواند تا یکسال از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد یا رهن بوسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هرگاه در ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه راهن یا انتقال دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد 111 و 112 و 113 مطابق ماده 114 با او رفتار خواهد شد . (اقای دکتر لنگرودی در کتاب حقوق ثبت صفحه 221 به بعد نسبت به نحوه تنظیم ماده 116 قانون به لحاظ انحصار آن به عقود مذکور، تعیین ضمانت اجرای کیفری و منع صاحب حق عینی از دادن اظهارنامه و غیره انتقاداتی داشته و طرح اصلاحیه ای را نیز ارائه میدهند که علاقمندان میتوانند جهت اطلاع بیشتر به کتاب مذکور مراجعه کنند .)

علاوه بر آن ، ماده 33 قانون ثبت در خصوص معاملات با حق استرداد که قبل از تاریخ اجرای قانون ثبت، منعقد شده، مقرراتی را بیان داشته است که بر اساس آن کلیه معاملات مذکور را فاقد آثار نقل و انتقال دانسته و تحت شرایطی ، تقاضای قبول ثبت این قبیل اموال را از انتقال دهنده ( و نه منتقل الیه ) می پذیرد و معاملات صورت گرفته را صرفاً بعنوان وثیقه طلب تلقی می نماید .

ماده 35 آئینامه دفاتر اسناد رسمی سر دفتر را مکلف ساخته تا معاملات مذکور را در صفحات خلاصه انتقالات قید و امضاء نمایند و براساس ماده 38 همان آئین نامه، شخصی که نسبت به عین ملک، حقوق مذکور به او واگذار شده است باید نسخه ای به او داده میشود به ترتیب مقرر در ماده 37 آئین نامه مذکور به دفتر املاک یا دایره بایگانی ثبت تحویل و رسید دریافت دارد .

در پایان می افزاید ماده 30 آئین نامه قانون ثبت صلح محاباتی ( صلحی که عوض آن بسیار کمتر از بهاء واقعی است ) در صورتی که مصالح، حق فسخ داشته باشد را از احکام مربوط به معاملات حق استرداد استثناء اعلام نموده و درخواست ثبت چنین ملکی را از متصالح با درج حق فسخ مصالح در اظهارنامه پذیرفته است .

5 – ج – ثمن اعیانی:

مطابق ماده 947 قانون مدنی زوجه از قیمت ابنیه و اشجار ارث می برد. و ماده 48 قانون مزبور، استیفاء حق الارث زوجه را از عین در صورتی اجازه میدهد که ورثه از ادای قیمت آن امتناع نمایند، و رویه قضائی امتناع آن، بهر تقدیر ولو به انکار زوجیت و یا هر ایراد دیگری که کاشف از انکار اصل حق باشد پذیرفته است و حتی عدم قید حق الارث زن را در ضمن درخواست ثبت ملک، مسقط حق وی دانسته نشده است (رجوع شود به آراء مختلف دیوانعالی کشور مذکور در ذیل مواد 947 و 948 قانون مدنی ، کتاب " قانون مدنی در آراء دیوانعالی کشور" مهدی نیکفر صفحات 185 الی 187)

با این وصف در صورتی مالکیت اعیان نسبت به زوجه استقرار مییابد که دو شرط ذیل جمع باشد:

اولاً - ورثه از اداء قیمت ابنیه و اشجار در حدود سهم الارث زوجه امتناع نمایند .

ثانیاً - زوجه قصد تملک عین ابنیه را بنماید ( وقوع ایقاع ) .

علی ایحال احراز دو شرط مذکور بدون رسیدگی قضائی میسور نبوده و تا زمانی که حکمی از دادگاه مبنی بر اعلان تحقق این دو شرط صادر و به مرحله قطعیت نرسیده باشد ادارات ثبت نمی توانند تقاضای ثبت اعیان را از زوجه بپذیرند (به نقل از کتاب حقوق ثبت دکتر لنگرودی صفحه 76 و 77)

بند 328 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365 ، ثمن اعیانی را شامل قنوات هم ذکر نموده است و از این نظر قنوات را مشمول حکم سایر اموال غیر منقول میداند و ماده 123 آئین نامه قانون ثبت در خصوص درخواست اعیانی می گوید: در مورد ثمن اعیانی که ضمن درخواست ثبت ملک یا مستقیماً بعنوان ثمن اعیانی درخواست و آگهی شده باشد سند مالکیت صادر میگردد ولی هرگاه در درخواست بهای ثمن اعیانی گواهی شده باشد، فقط بصاحب آن گواهی نامه حق مزبور داده میشود."

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/06/18 ساعت 20:56 | لینک ثابت |

مباحثی از حقوق ثبت 3 - انواع مال غیر منقول به لحاظ ثبت دفتر

انواع مال غیر منقول به لحاظ ثبت دفتر

( مقررات ثبتی حاکم بر انواع آبها )

نوشته ی محمد مهدی حسنی

الف – طرح بحث و تقسیم مطلب

قبلاً اشاره کرده ایم که از یک دیدگاه، و توجهاً به مقررات قانون ثبت، املاک به لحاظ اتمام عملیات مقدماتی ثبت و ثبت دفتر، به دو گروه ذیل تقسیم میشود :

1 – املاکی که ثبت "دفتر املاک" میشود.

2 – املاکی که ثبت "دفتر قنوات" میگردد .

ماده 126 آئین نامه قانون ثبت می گوید : " در مورد قنوات مستقل دفتری بنام دفتر ثبت قنوات، تخصیص داده میشود. که کلیه قنواتی که مستقلاً مورد معامله واقع میشود و تابع املاک نیست، در آن دفتر به ثبت برسد و با رعایت تعداد قنوات هر ناحیه و به نسبت سهام وعده مالکین آن باید یک یا چند دفتر برای قنوات یک یا چند ناحیه اختصاص داده، دفتر ثبت قنوات نیز در ولایات دو نسخه خواهد بود." با توجه به ماده مذکور و نیز ماده 1 همان آئین نامه و تبصره ذیل آن، که اشاره به دفتر ثبت قنوات دارد. روشن میشود که به لحاظ اهمیت و نقش آن، دفتر ثبت قنوات، در واقع همان دفتر املاک است با این فرق که در دفتر قنوات، صرفاً قنوات و چشمه های مستقل و بدون زمین به ثبت میرسد، و سایر املاک و اموال غیر منقول، ثبت دفتر املاک میشود . این تفکیک از آنجا ناشی میشود که در کشورما، با توجه به موقعیت جغرافیایی و قرارگیری در محدوده اقلیمی خاص، و وجود کویرهایی با وسعت زیاد، قانونگذار مجبور گردیده، تا با وضع مقررات خاص و ویژه در ارتباط با مالکیت و مصرف آب، به طرق مقتضی حقوق مالکین و حقابداران را حفظ نماید؛ بنحوی که نظم و نسق امور مربوط به آنها به هم نخورد .

با این همه، در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 در مورد نحوه تثبیت مالکیت آبها ( چشمه ها و قنوات ) حکمی خاص دیده نمی شود. و در آئین نامه اجرائی نیز جز چند ماده (مواد 12 و 42 و 43 و 65 و 126 آئین نامه ) بدان پرداخته نشده است.

سکوت قانونگذار سال 1310 در این مورد به هیچ وجه توجیهی ندارد، و مستحق ایراد و اشکال است. و خلاصه گویی تنظیم کنندگان آئین نامه اجرایی قانون، نیز شاید ناشی از این امر بوده؛ که شکل مالکیت و نقل و انتقال و مصرف آب درهر منطقه از کشور ما، تابع نظامات و شرایط خاص محلی خود است. و اساسا وضع یک یا چند حکم در ارتباط با موضوع، موجبات به هم ریختن قوام و نظم موجود میشد. و یا شاید چون مقررات ثبتی کم و بیش ترجمه مقررات مشابه خارجی بوده، و آنها سنخیتی با عرف و نظامات مربوط به آب و آبیاری ایران نداشته است. ولی به هر حال بنظر راقم، رعایت یک نکته در تنظیم همین چند ماده، عیب پیش گفته را می پوشد، و آن احترامی است که از ناحیه قانونگذار، به عرف و عادات متداول مردم در هر منطقه گذارده شده است . و دست روسا و مامورین واحدهای ثبتی بازگذارده شده، تا در طی طریق ثبت مالکیت و حق اشخاص نسبت به آبهای موجود در منطقه، به پیروی از عرف محل، بصورت مستقل یا غیر مستقل و یا حقابه، قبول ثبت رقبات پذیرفته شود و بدین ترتیب به هدف ثبت اجباری املاک در ارتباط با چشمه ها و قنوات جامه عمل پوشانده شود .

در مورد املاکی که ثبت دفتر املاک میشود، در جزوات و مقالات و کتب حقوق ثبت، به اندازه رفع حاجت بحث و بررسی شده است، لیکن در ارتباط با نحوه تقاضای قبول ثبت اشخاص نسبت به آبها و مقررات حاکم بر نقل و انتقال آن، تا کنون بحثی جامع و در خور بعمل نیامده است. لذا در اینجا در نظر داریم تا با تقسیم آبها، مقررات حاکم بر ثبت و نیزنقل و انتقال آنها را گرد آوریم . با مداقه در مقررات پیش گفته، و همچنین ماهیت حقوقی، آبها به لحاظ وضعیت ثبتی به سه گروه ذیل تقسیم میشود :

الف – چشمه و قنات مستقل

ب – چشمه و قنات غیر مستقل

ج – حقابه

این تقسیم بندی منطبق بر مقررات قانون مدنی نیز می باشد که در ادامه بحث به تفکیک، تعاریف و مقررات مربوط به هر یک از آنها مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت. لیکن قبل از آن ضروریست تا انواع چشمه ها و قنوات به لحاظ مقررات قانون مدنی نیز، مورد توجه و امعان نظر قرار گیرد .

ب – انواع چشمه ها و قنوات به لحاظ قانون مدنی

در قانون مدنی از مقررات حاکم بر آبها، در باب دوم از کتاب دوم ، ذیل عنوان : " در حیازت مباحات " بحث شده است. مقررات مذکور، بی کم و کاست، همان احکام فقه اسلامی میباشد. با توجه به این مقررات، آبهای متعلق به اشخاص، به لحاظ منشاء اولیه مالکیت افراد و دارندگان حق، به دو قسم ، تقسیم میشود :

الف – آبهای واقع در ملک اشخاص

ب – آبهای واقع در اراضی مباحه

1 - ب – آبهای واقع در ملک اشخاص:

مالک زمین به تبع حق اصلی که بر عین زمین دارد، صاحب چشمه و قنات واقع در آن نیز میباشد. ماده 96 قانون مدنی در راستای تایید مالکیت تبعی صاحب زمین مقرر میدارد: " چشمه واقع در زمین کسی محکوم به مالکیت صاحب زمین است مگر اینکه دیگری نسبت به آن چشمه، عیناً یا انتفاعاً حقی داشته باشد."

بعبارت دیگر هرگاه چشمه ای در ملک کسی قرار داشت. اصل این است که آن چشمه تعلق به مالک همان زمین دارد، و اشخاص دیگر در آن هیچگونه حق ارتفاق و یا حق انتفاعی نداشته مگر اینکه ادعای خود را با ارائه دلیل ثالت نمایند(به نقل از حقوق مدنی، جلد اول ، استاد ناصر کاتوزیان ، صفحه 113) .

با مداقه در محتویات مذکور محرز میشود که به لحاظ تحلیل حقوقی، در مانحن فیه مالکیت آب ناشی از مالکیت زمین و تابع آن است، چه مالک بموجب ماده 38 قانون مدنی، مالک فضای محاذی آن تا هر کجا بالا رود و همچنین مالک زیر زمین و آنچه در اعماق زمین است میباشد مگر آنچه را قانون استثناء نموده باشد ( به نقل از حقوق مدنی، جلد اول دکتر صفائی صفحه 212 ) .

بنابراین در صورتیکه مطابق سوابق ثبتی چشمه ای در محدوده یک پلاک ثبتی باشد، با توجه به اماره قانونی مذکور در ماده 96 قانون مدنی، چشمه موصوف متعلق به صاحبان پلاک مذکور میباشد و هیچ ضرورتی ندارد که در اظهارنامه ثبتی با سایر سوابق ثبتی صراحتاً به چشمه مورد نظر اشاره شده باشد. شایان ذکر است موضوع مالکیت تبعی آبها در ماده 160 قانون مدنی نیز مورد تاکید قرار گرفته است .

2- ب – آبهای واقع در اراضی مباحه

مطابق ماده 160 قانون مدنی هر کس در اراضی مباحه بقصد تملک قنات، احداث نماید یا چشمه جاری سازد مالک آن میشود .

با عنایت به عمومات قانون مدنی، هرگاه اشخاص در اراضی موات، قنات یا چشمه حفر کنند آن چشمه یا قنات با حریمش متعلق به صاحب آن میشود . این امر ناشی از آن است که اقدام مذکور، حیازت محسوب و سبب تملک آب خواهد بود . بموجب ماده 150 قانون مدنی هرگاه چند نفر به شرکت، آب مباحی را حیازت نمایند در اینصورت نسبت به کار یا هزینه ای که کرده اند، مالک آب میشوند و علاوه بر آن وفق ماده 149 هرکس میتواند با احداث نهر یا مجرا و هدایت آب از رودخانه یا چشمه مباح به آن، مالک آب گردد و همچنین مطابق اصل، اگر کسی مقداری آب مباح از رودخانه یا چشمه مباح به قصد تملک بردارد، این عمل نیز حیازت محسوب و موجب مالکیت است . مشروعیت اقدامات فوق ( انواع حیازت برشمرده ) در صورتی می باشد که عمل حیازت قبل از لازم الاجراء شدن قانون توزیع عادلانه آب صورت گرفته باشد در غیر اینصورت با توجه به مقررات قانون مذکور اقدامات افراد بدون مجوز از وزرات نیرو اثر قانونی ندارد .

ج – چشمه و قنات مستقل:

چشمه ها و قنواتی را مستقل مینامیم که فاقد اراضی بوده و به لحاظ وضعیت فیزیکی و تعیینی، بمنزله یک ملک محسوب شده، و جداگانه مورد معامله واقع میشوند .

لذا در هنگام ثبت عمومی برای آنها بصورت مستقل، یک شماره تعیین میشود و در صورت قبول تقاضای ثبت آنها، انشارات آگهی نوبتی و تحدیدی این قبیل آنها بدون داشتن مزرعه و صرفاً با قید شماره قنات و مبداء و مظهر آن و حقوق ارتفاقی اشخاص صورت گرفته و نهایتاً در دفتر قنوات به ثبت میرسد .

در این خصوص ماده 12 آئین نامه قانون ثبت میگوید: " هر بخشی که به ثبت عمومی گذارده میشود قنوات آن بخش هم باید جز سایر املاک برای ثبت عمومی منظور و آخرین نمره آن بخش به قنوات داده شود و در اظهارنامه و دفتر توزیع اظهارنامه و آگهی ها نیز شماره و اسم قنوات و مبداء و مظهر آن قید شود، هرگاه قنات از متعلقات ملک است و جداگانه مورد معامله واقع نمی شود . تابع اصل ملک بوده و شماره مستقلی لازم ندارد.

و ماده 126 همان آئین نامه می گوید" ... کلیه قنواتی که مستقلاً مورد معامله واقع میشود و تابع املاک نیست در آن دفتر ( دفتر ثبت قنوات ) به ثبت برسد.... ".

اینگونه قنوات یا متعلق به یکنفر می باشد و یا دارای مالکین متعدد است، در صورت اخیر میزان سهام و مالکیت هریک از شرکای مشاعی از روی ساعت و گردش شبانه روز ( مدار ) تعیین میشود. به لحاظ روستائیان ، فاصله زمانی دو نوبت استفاده از اب را در آبیاری، مدار گردش آب می نمامند. و در مناطق مختلف ایران، حداقل مدار گردش آب 6 شبانه روز، و حداکثر آن 21 شبانه روز مشاهده شده است ( نظام آبیاری سنتی در ایران – جواد صفی نژاد ، صفحه 23 و 24 )

ماده 43 آئین نامه قانون ثبت می گوید: هرگاه ششدانگ قنات یا چشمه متعلق به یک نفر است بمنزله یک ملک محسوب و شماره مخصوص به آن داده میشود و اگر مالکین متعدد دارد باید میزان سهام هریک از روی ساعت و گردش شبانه روز تعیین شود و درخواست ثبت هر سهم مستقلاً پذیرفته خواهد شد و تمام قنات یا چشمه دارای یک شماره خواهد بود ... ".

مولف کتاب " نظام آبیاری سنتی در ایران " در اثر خود اشاره به قنواتی کرده است که مشخصات آن با قنوات و چشمه های مستقل یکسان می باشد. مثلاً در صفحه 221 کتاب مذکور در ارتباط با قنات روستای زراچ ( شهرکی در 10 کیلومتری یزد ) آمده است : که در روستای زارچ صاحبان آب و زمین یکی نیستند. و مالکان آب اغلب ساکن یزد می باشند و آب خود را به کشاورزان زمین دار اجاره میدهند و در خصوص دامغان در صفحه 255 همان کتاب میخوانیم . " مالکیت آب در دامغان ثبتی و سندی است . سند زمین از سند آب جداست. و جداگانه خرید و فروش میشود" به لحاظ مقررات حقوق ثبت، نقل و انتقال چنین چشمه یا قناتی، مستقلاً و با رعایت مقررات آمده در بخش دوم همین مباحث، بلااشکال تلقی میشود، و به لحاظ مقررات قانون مدنی نیز خرید و فروش چشمه و قنات مستقل بلااشکال است و بخشی از مقررات مربوط به آبهای بدون زمین در مبحث قبلی ، تحت عنوان" آبهای واقع در اراضی مباحه" بررسی شد .

در پایان اضافه مینماید که هرگاه آب یک منبع یا سد و یا بندی مستقل بوده و تابع زمین مخصوص نباشد و آب مذکور نیز بایستی مثل قنات و چشمه مستقل به ثبت برسد. این موضوع بروشنی از مفهوم و روح مقررات قانون ثبت بدست می آید ( به نقل از جزوه حقوق تبت اقای دکتر فاضل سرجوئی دانشکده حقوق انشگاه تهران نیمسال اول 1349 – 1350 صفحه 71 )

د – چشمه و قنات غیر مستقل:

در اکثر اوقات چشمه ها و قنوات از متعلقات ملک محسوب شده، و بعلت عدم قابلیت تفکیک آنها از اراضی مربوز، نمی توانند بنحو علی حده مورد معامله واقع شوند. و بدین لحاظ درخواست ثبت این گروه از آبها ضمن درخواست ثبت مزرعه و زمین صورت می گیرد و در موقع ثبت عمومی برای مزرعه و قنات و چشمه سارهای موجود در آن یک نمره تعیین میشود.

هرگاه مزرعه و قنات مورد ثبت مشاع بوده و دارای مالکین عدیده باشد، در اینصورت الزاماً میزان مالکیت هر شریک مشاعی بصورت سهام معین ( مدار ) تقسیم میشود . ماده 42 آئین نامه قانون ثبت ( قبل از اصلاحیه مورخ 8/11/80 ) می گفت : درخواست ثبت آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آنها در ضمن درخواست ثبت ملک پذیرفته میشود و اگر بر سهام معینی تقسیم نشده باشد، بطور حقابه و معمول محل در اظهارنامه و آگهی ها قید میگردد . "

در صورتیکه افراد به آب چشمه یا قنات غیر مستقل نیاز داشته باشند خرید زمین و آب توام با یکدیگر ( بصورت ششدانگ مزرعه و قنات و یا سهام مشاعی از ششدانگ آنها ) ، به لحاظ مقررات حقوق مدنی بلااشکال است .

لیکن اشکال از آنجا ناشی میشود که بعضاً یک پلاک ثبتی مشتمل بر یک یا دو قنات و چشمه سارهای متعدد و دارای اراضی بسیار است. و گاه متعاملین علاقه دارند بنابر مصالحی صرفاً آب را بدون اراضی مربوط نقل و انتقال دهند. از دیدگاه حقوق ثبت، اصولاً نقل و انتقال چنین چشمه ای، عیناً و سوای مزرعه و قنات پذیرفته نمی شود، ولی مقررات قانون مدنی، بر واگذاری حقوق صاحب ملک نسبت به متعلقات و توابع ملک صحه گذارده است. چنانکه ماده 96 قانون مدنی ، مالکیت یا ذیحق بودن غیر نسبت به چشمه واقع در زمین اشخاص را عیناً یا انتفاعاً پذیرفته است .

بنابراین اگر افراد بخواهند عین چنین چشمه یا قناتی را خریداری نمایند، می بایست به تنظیم نوشته عادی بسنده کنند که شرح آن در مبحث فبل گذشت .

ولی برقرار کردن حق انتفاع نسبت به چنین آبی، و نیز واگذاری منافع آن و سایر حقوق ظاهراً بلااشکال بنظر میرسد.

این را هم باید در نظر داشت که عرف خرید و فروش آب، در روستاهای کشورمان متفاوت است، چنانکه برغم سوابق ثبتی در بعضی از جاها، فروش مستقل آب بدون زمین پذیرفته شده، و در برخی از مناطق دیگر بالعکس است؛ و تابع شرایط و نظامات خاص می باشد. چنانکه مولف کتاب " نظامهای آبیاری سنتی در ایران " در صفحه 16 کتاب خود می گوید: " خرید و فروش آب در منطقه غرب میانه کشورمان بی اشکال است ولی فروش دائمی حقابه برای انتقال به خارج از گروه شدیداً ممنوع می باشد زیرا سنتی آبیاری به هم می ریزد و تمام قوانین عرفی مدافع بقایای این نظام سنتی است، ولی افراد جدید می توانند ، حقابه فردی را خریده و در درون گروه، جایگزین فردی دیگر گردند "

به هر حال در معاملات راجع به آب ، در اقصی نقاط کشور، عرف نقش بسزائی بازی می نماید و بسیاری از قواعد عرفی که بعضاً مستقل از قانون می باشند لازم الرعایه تلقی می گردند. و افراد می باید به هنگام تهیه و تامین آب، عرف و عادتهای مذکور را در کنار مقررات قانونی رعایت نمایند.

ضمن اینکه در هنگام تنظیم یا اصلاح مقررات و قوانین ، این موضوعات بایستی مد نظر تنظیم کنندگان پیش نویس مقررات مذکور قرار گیرد .

شایان ذکرست در تغییرات سال 1380 آئین نامه قانون ثبت در ماده 42 مذکور چنین آمده است : " نسبت به آب رودخانه ها و انهار طبیعی و چشمه سارها كه ضمن درخواست ثبت ملك به عنوان حقابه طبق معمول محل قبول تقاضای ثبت گردیده در موقع صدور سند مالكیت از ذكر حق مزبور خودداری نموده و به جای آن عبارت با حقابه از مقررات قانون توزیع عادلانه آب قید گردد . " پر واضح است که تغییر مذکور ناشیانه، و باعث خلط دو گروه از آبها ( یعنی چشمه و قنات غیر مستقل و حقابه ) می شود . در حالیکه بشرح آمده اولی بصورت "عین" و دومی بصورت "حق" جلوه می کند. و بنا بر اصل بایستی مقررات حاکم بر هر گروه نیز جداگانه تبیین شود

ﻫ – حقابه :

در بعضی از اوقات، املاک واقع در روستا یا مزرعه، حسب عرف و عادت معمول و با قرارداد قبلی، از آب رودخانه یا چشمه یا نهر یا قنات واقع در محل، استفاده مینمایند. حق بهره برداری ار آب بطریق مذکور را حقابه می نامیم .

"حقابه" مرکب از دو کلمه : عربی "حق" و فارسی "آب" می باشد. و در لغت نامه مرحوم دهخدا چنین معنی شده است . " سهم مشروع و مقرر دهی یا مزرعه یا خانه کسی از آب رود یا چشمه یا قنات در ساعات و به اندازه معلوم ." در فرهنگ عمید سه جلدی، حقابه " مقدارآبی که حق یک ملک یا مزرعه از آب رودخانه یا قنات است " معنی شده است .

تعریف مرحوم دهخدا بیشتر بیان معنی " مدار " است تا حقابه، و لذا بنظر میرسد که معنی دوم صحیح تر باشد .

در ترمینولوژی حقوق ذیل عنوان حقابه ( شماره 1833 ) چنین می خوانیم : " حقی که یک ملک واقع در ده یا مزرعه بزرگ از آب رودخانه یا چشمه یا نهر یا قنات واقع در آن محل برحسب قرارداد قبلی یا عرف و عادات و سنت دارا می باشد. حقابه از توابع آن ملک است، یعنی مال تبعی است ( ماده 42 آئین نامه قانون ثبت ) ".

با توجه به مراتب فوق بایستی اذعان داشت در اینجا بر خلاف چشمه و قنات مستقل یا غیر مستقل، رابطه مالک و ذیحق با آب مورد مصرف، بصورت "حق " جلوه می نماید . و وجود حق قائم به ملک ( زمین یا مزرعه ) بوده، و جزء توابع آن محسوب میشود؛ و جنبه فرعی و تبعی دارد. و از این نظر مانند توابع و متعلقات دیگر ملک میباشد. لذا به تنهایی مورد معامله قرار نمیگیرد، و مالیت نداشته، و قابل تقاضای ثبت نیز نیست، چنانکه در معاملات قدیم حقابه جزء توابع ملک محسوب و به تبع آن بفروش میرسید(( به نقل از حقوق اموال ، دکتر جعفری لنگرودی صفحه 49 و همچنین در صفحه 117 همان کتاب می خوانیم: " حقابه به ملک، حق دائم است یعنی تا مالکیت مزرعه است، حقابه هم هست: ) .

در قانون توزیع عادلانه آب نیز حق مصرف آب ازتوابع ملک و نتیجتاً مال تبعی محسوب شده است. ماده 28 قانون مذکور می گوید: " ... حق انتقال پروانه صادره را به دیگری بدون اجازه وزرات نیرو نخواهد داشت مگر بتبع زمین و برای همان مصرف با اطلاع وزارت نیرو".

با این اوصاف خرید و فروش و واگذاری حقابه بدون زمین مربوط ، چه به لحاظ مقررات قانون مدنی و قانون توزیع عادلانه آب، و چه به لحاظ مقررات ثبتی مواجه با اشکال است و در صورتیکه افراد نیازی به استفاده از چنین آبی داشته باشند، بایستی بطور حتم ملک مربوط را نیز خریداری نمایند .

شایان ذکر می داند: تا قبل از تصویب قانون آب و ملی شدن آن مصوب 1347 بر اساس ماده 43 آئین نامه قانون ثبت که اعلام داشته " ... اگر چشمه از روی ساعت تقسیم نشده و میزان آن مشخص نباشد، اظهارنامه ثبت آب را فقط در ضمن درخواست ثبت ملک بعنوان حقابه مطابق معمول باید قبول کرد و در آگهی ها و سند مالکیت جمله ( مطابق معمول) را قید نمود .، هرگاه آب چشمه ها و قنوات از روی ساعت و گردش شبانه روز ( مدار) تقسیم نبود، تقاضای ثبت چنین آبی، ضمن درخواست ثبت ملک و بعنوان حقابه قبول و آگهی میشد. و همچنین در خصوص حقابه از آبهای سطحی و تقاضای پذیرش ثبت آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آنها مطابق فوق عمل میگردید؛ و موضوع در اسناد مالکیت و نیز اسناد انتقال ذکر میشد ( م 42 آئین نامه قانون ثبت ) . لیکن از تاریخ تصویب قانون مذکور، قید حقابه یا حق الشرب ممنوع گردید و به جای آن از عبارت " با حق استفاده از مقررات آب و نحوه ملی شدن آن " ذکر میشد که رویه مذکور همچنان ادامه دارد.

در اینخصوص بند 316 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه 1365 اعلام میدارد: " چون بموجب ماده 9 قانون آب و نحوه ملی شدن آن، صدور اسناد راجع به حقابه ممنوع گردیده و طبق قانون مذکور، حقابه ممنوع گردیده و طبق قانون مذکور، حقابه عبارت از حق مصرف آبی است که به منظور استفاده مفید و معقول آب با رعایت مقررات پیش بینی شده در قانون از طریق صدور پروانه به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار میشود. لازم است در موقع تقاضای ثبت املاک مجهول المالک و انتشار آگهی نوبتی آن و هنگام صدور اسناد مالکیت املاکی که جریان ثبتی آنها با ذکر حقابه خاتمه یافته و همچنین تنظیم اسناد انتقال اعم از معاملات قطعی، شرطی، رهنی، وثیقه و غیره، در مورد رقباتی که با قید حقابه یا حق الشرب درخواست ثبت یا سند مالکیت صادر گردیده از ذکر حق مزبور خودداری نموده و به جای آن عبارت با حق استفاده از مقررات قانون آب را بر طبق نحوه ملی شدن آن قید نمایند، ضمناً توجه میدهد که قنوات مشمول قانون مذکور نمیباشد." اضافه می نماید با تصویب قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361 ، مقررات قانون ملی شدن آب مصوب 1347 مبنی بر از بین رفتن حقابه افراد و ممنوعیت صدور اسناد رسمی راجع به حقابه نسخ شده است و ادامه رویه فوق از ناحیه ادارت ثبت، درحال حاضر مجوز قانونی ندارد . در پایان اعلام میداریم ، موضوع تبعی بودن حقابه در صورتی درست بنظر میرسد که حقابه ناشی از قرارداد حق ارتفاق یا وضع طبیعی املاک باشد در غیر اینصورت هرگاه استفاده ازآب چشمه یا قنات دیگری، بصورت حق انتفاع برقرار شود با توجه به اینکه حق مذکور حق مستقل می باشد، لذا به تنهایی قابلیت نقل و انتقال دارد .

با این همه در بسیاری از اوقات بعلت مجهول بودن سابقه ایجاد حق، تشخیص حقابه (حق ارتفاق) از غیر آن ( حتی آبها و قنوات مستقل و غیر مستقل ) مشکل بنظر میرسد. و بعضاً مختصات و نحوه تلقی افراد ذیحق و ثالث از حقابه موجود، با تعارف کلاسیک آمده در کتب حقوق مدنی سنخیتی ندارد . چنانکه در بسیاری از مواقع چه در میان مردم و چه نویسندگان و کارشناسان غیر حقوقی ، حقابه معنی اعم از عین ، منفعت ارتفاق بکار میرود. چنانکه مولف کتاب نظامهای آبیاری سنتی در ایران، در کتاب خود بطور معمول هرجا صحبت از حقابه نموده از کاربرد لفظ مذکور همین معنا را افاده کرده است و نیز معنی مرحوم علی اکبر دهخدا از حقابه که در صدر بحث حاضر بدآن اشاره شد .

علاوه بر آن در بسیاری از اوقات در عمل مقابل با روشهای پیچیده و خاصی در نظام تقسیم و توزیع سنتی آبها می شویم، که هیچ سنخیتی با تاسیسات تعریف شده در کتب حقوقی ندارد. بعنوان مثال، در بعضی از روستاهای کشورمان، طول مدارگردش آب، در رابطه با تغییر فصل ، تغییر می نماید و در طول سال دو مدار گردش آب وجود دارد نظیر باغستان شهرستان فردوس در خراسان. در تقویم آبیاری منطقه مذکور ( از قنات بلده) دو دوره فصلی آبیاری می بینیم : یکی از اول تیرماه هرسال آغاز و تا پایان روز سوم مهرماه ادامه می یابد که مدار گردش آب در این دوره بمدت 14 الی 16 شبانه روز می باشد و به اصطلاح محلی ها به آن "ولگار" می گویند. و دیگری " زین " است که از روز چهارم مهرماه هرسال تا آخر خرداد سال بعد تداوم دارد و مدار گردش آب به مدت هشت شبانه روز است و تنظیم نوبت اب براساس مدار گردش آب به نسبت سهم سهامداران در هر سال طی مراسم ویژه ای توسط مولف ( نگاهدارنده حساب و کتاب آب ) تعیین می گردد (بنقل از کتاب نظام های آبیاری سنتی در ایران، جواد صفی نژآد صفحات 58 به بعد) .

بدین ترتیب ملاحظه میشود با تمام تلاش قانونگذار آئین نامه ثبت مبنی بر وفاداری به عرف و عادات متداول در محل و غیره، باز مقررات موجود در ارتباط با آب ناقص و مجمل می باشد و حتی تعاریف آمده در ارتباط با حقابه و تحلیل های حقوقی ارائه شده از ناحیه حقوقدانان کفایت ننموده و این ضرورت وجود دارد تا افراد مطلع و متخصص با گذاردن وقت بیشتری بر مباحث مربوط به حقوق آب این شاخه جدید از حقوق مدنی را بسط دهند .

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/06/09 ساعت 20:39 | لینک ثابت |

مباحثی از حقوق ثبت 2 - انواع مال غیر منقول به اعتبار مراحل ثبت

انواع مال غیرمنقول به اعتبار مراحل ثبت

نوشته : محمد مهدی حسنی

الف – طرح بحث و تقسیم مطلب :

در نظام حقوقی ما، اصولاً بیان اراده در هنگام تنظیم قرارداد، نیاز به تشریفات خاص ندارد و توافق ساده اشخاص در میانشان پیمانی الزام آور تلقی میشود، با وجود این چون رعایت بعضی تشریفات در اثبات قرارداها و نظام معاملات اثر فراوان دارد*1 لذا قانونگذار رعایت این تشریفات را به لحاظ حفظ نظم و تنسیق معاملات لازم دانسته است . یکی از مصادیق بحث فوق قرارداهای مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول میباشد که بعضاً وفق مقررات می بایست، انتقالات مربور در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد، در غیر اینصورت حسب قوانین مصوب هیچگونه آثار قانونی بیع صحیح بر تنظیم چنین اسنادی بار نمی شود.

ماهیت قولنامه و آثار و حواصل ناشی از تنظیم این گروه از اسناد عادی، موضوع بسیاری از کتب و مقالات حقوقی قرار گرفته است. در غالب نوشته های مذکور، با طرح مقررات مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت و تاکید بر آمره بودن قواعد ناشی از آن، پذیرش قولنامه عادی، برای اثبات انتقال اموال غیر منقول بی اعتبار دانسته شده است *2 . لیکن تا کنون از دیدگاه حقوق ثبت، مواد مذکور و سایر مقررات مربوط، مستقلاً مورد تجزیه و تحلیل قرار نگرفته؛ و اساساً جای این بحث خالی است که به لحاظ مقررات قانون ثبت، معاملات راجع به عین و منافع و حقوق کدام گروه از املاک و با چه ویژگی و وضعیت ثبتی و حقوقی، اجباری می باشد ؟

علاوه بر آن، این سوال مطرح است که : اگر انتقال رسمی برخی از اموال غیر منقول الزامی نیست یا منع قانون دارد، در اینصورت اشخاصی که این قبیل املاک را ابتیاع نموده و یا بطریقی املاک مذکور به آنها انتقال عادی شده است، چگونه میتوانند مالکیت خود را بصورت رسمی و قانونی نسبت به ملک مورد انتقال تثبیت نمایند. در این مقاله، پاسخگویی به سوالات فوق مّد نظر است .

مالکیت، از طبیعی ترین و قدیمی ترین حقوق بشر محسوب می شود، که مورد احترام و تکریم نوع انسان و گردانندگان اجتماع و دولت ها بوده، و هست. و به همین لحاظ قانونگذاران، همواره اهتمام و سعی داشته اند تا به طرق و انحاء مختلف، من جمله با وضع مقررات، این حق را مورد حمایت قرار دهند. و از این رهگذر موجبات تثبیت و استقرار حق مالکیت اشخاص، و تنظیم و تنسیق معاملات مربوط را فراهم آورند . اهداف اجتماعی و اقتصادی دیگر از قبیل تضمین وصول بموقع مالیات بنفع دولت که از مهمترین منابع تامین درآمد دولتها می باشد نیز لزوم تدوین و تصویب مقررات مربوط به ثبت املاک را تسریع بخشیده است .

در اجرای مقررات موجود، و بمنظور ثبت ملک در دفتر املاک، متقاضی و مستدعی ثبت و یا مالک، مکلف برعایت تشریفات و مقرراتی میباشد که قانون انجامش را الزامی دانسته است. و علاوه بر آن، در هر مرحله از وضعیت ثبتی، نقل و انتقال چنین اموالی تابع مقررات خاص و بعضاً پیچیده ای می باشد .

در کشور ما ابتدا ثبت املاک عادی و اختیاری بود و افراد الزامی برای تقاضای ثبت اموال غیر منقول نداشته، لیکن با تصویب مقررات بعدی، بخصوص قانون مصوب اسفند 1310 که با انجام اصلاحات بعدی در حال حاضر، لازم الاجرا، می باشد – ثبت املاک اجباری گردید. با توجه به مقررات موجود در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 و مقررات بعدی می توان از دیدگاه و به اعتبار وضعیت و جریان ثبتی اموال غیر منقول آنها را به چهار دسته ذیل تقسیم کرد:

1 – املاک مجهول ( مجهول المالک ثبتی )

2 – املاک از قلم افتاده ( بدون شماره )

3 – املاک جاری ( به ثبت نرسیده )

4 – املاک دارای سند مالکیت ( به ثبت رسیده )

ما در ادامه بحث، بتفکیک، در مورد هر دسته از اموال فوق تعاریف و مختصات، و تشریفات نقل و انتقال و سایر مقررات مربوط به آنها را بررسی خواهیم کرد .

ب – املاک مجهول المالک ثبتی

1 – ب - تعریف و مختصات :

با توجه به مواد 12 و 139 قانون ثبت و نیز ماده 51 آئین نامه اجرائی قانون مذکور، املاک مجهول المالک به املاکی اطلاق می شود که در اجرای مقررات قانون ثبت، به ثبت عمومی گذاشته شده است، و طبق ماده 11 قانون مذکور، برغم اینکه مقرر بوده در مهلت تعیین شده، مالکین نسبت به درخواست ثبت ملک اقدام کنند، لیکن آنان در این مورد کاری انجام نداده اند و نتیجتاً در آگهی مذکور، ملک مجهول المالک اعلام شده است .

بمنظور توضیح بیشتر مطلب، اضافه می کنیم : پس از اعلام ثبت عمومی املاک در هر بخش و ناحیه، و انتشار آگهی ماده 10 قانون، نماینده ثبت همزمان با انتشار آگهی مذکور به محل اعزام و بوسیله مقتضی از قبیل جار زدن و غیره مالکین و اشخاص ذینفع را، از اقدام در پیش مطلع می نمایند و با اطلاع کدخدا و ریش سفیدان محلی، قریه را به بخشهای منظمی که حدود طبیعی دارد تقسیم کرده و کلیه قطعات را شماره گذاری و مشخصات و معروفیت آنها و اسامی مالکین و حدود اربعه ملک را با ذکر شماره پلاک و نوع املاک در دفتر توزیع اظهارنامه یادداشت و اظهارنامه های ثبتی را میان مالکین تقسیم و در دفتر توزیع اظهارنامه رسید اخذ می نماید( م 6 آ . ا . ق ) .

مالکین و اشخاص مذکور در مواد 27 و 32 قانون ثبت وظیفه دارند تا ظرف شصت روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده 10 قانون، اظهارنامه های تحویلی را تکمیل، و اسناد و قبالجات و بنچاق ملک و مدارک راحع به مالکیت و تصرف خود را ( م 23 . آ . ق . ) به آن ضمیمه؛ و به ثبت محل تحویل نمایند ( تقاضای ثبت بعمل آورند ) . ثبت محل پس از گذشت 90 روز از تاریخ آگهی پیش گفته، صورت کلیه اشخاصی که اظهارنامه داده اند، با نوع ملک و شماراتی که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین شده است را در روزنامه آگهی میکنند. این آگهی تا 60 روز، در دو نوبت بفاصله 30 روز منتشر می شود ( م 11 ق . ). و شماره هائیکه تمام یا قسمتی از آن مجهول المالک مانده، و اظهارنامه های مربوط به آن عودت داده نشده است . بلافاصله در دفتر املاک مجهول المالک و ارد میشود ( م 51 آ . ق ) .

شایان ذکر است در اصلاحات بعدی قانون بتاریخ 10/3/1322 یک مهلت اضافی دیگر نیز پیش بینی گردید و به کسانی که حق تقاضای ثبت املاک مجهول المالک را داشتند، اجازه داده شد تا ظرف دو سال از تاریخ اجرای قانون درخواست پذیرش ثبت نمایند . بدین ترتیب آنهائیکه در فرصت و فرجه های مقرر مارالذکر، موفق به درخواست ثبت نشدند، املاکشان مجهول المکان اعلام و مشمول مقررات مربوط به آن گردیدند ( م 12 ق ) .

با این وصف، برغم معنای لغوی آن ( مجهول المالک مدنی )، در اینجا مالک ملک ، معلوم و مشخص است و سوابق ثبتی ( مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه ) نیز حکایت از مالکیت متصرفان آن دارد . چه معرفی ملک در دفتر توزیع اظهارنامه بنام اشخاص در صورتیکه ملک به یکی از اسباب تملک یا ناقل قانونی به غیر انتقال نیافته باشد، خود یکی از دلایل معتبر مالکیت اشخاص بوده و مندرجات دفتر مذکور - بعنوان سند رسمی - قابلیت استناد در محاکم و ادارات را داراست. زیرا در هنگام تقاضای قبول اشخاص، مدارک و مستندات مستدعی ثبت با مفاد و مندرجات دفتر موصوف تطبیق و سنجیده میشود، و به هر حال میتواند بعنوان مرجح دلیل در اختلافات ثبتی مورد استفاده قرار گیرد . *3

2 – ب - تشریفات و نحوه نقل و انتقال :

مطابق ماده 12 قانون ثبت، تا زمانیکه تقاضای ثبت املاک مجهول بعمل نیاید، دفاتر اسناد رسمی از ثبت معاملات راجع به این املاک ممنوع می باشند، شارحین قانون ثبت از حکم مذکور تحت عنوان ضمانت اجرای مقررات ثبت اجباری یاد کرده اند *4 . بدین ترتیب بر خلاف تصور اکثر افراد، نه تنها نقل و انتقال چنین املاکی بطریق عادی بلااشکال است. بلکه اصولاً تنظیم سند رسمی در مورد آن بر خلاف مقررات قانون ثبت میباشد .

در بسیاری از اوقات، متصرف و مدعی مالکیت املاک مجهول، اشخاصی غیر از مالک اولیه ملک - شخصی که ملک در دفتر توزیع اظهارنامه، به نام وی معرفی شده است. - میباشد . دراینصورت این پرسش مطرح است، که آیا در صورت نقل و انتقال چنین ملکی، منتقل الیه بعدها از تثبیت مالکیت خود متعذر نخواهد بود؟

در پاسخ بایستی گفت : توجهاً به مفاد ماده 12 قانون ثبت مبنی بر ممنوعیت نقل و انتقال رسمی معاملات راجع به اموال مجهول المالک و نیز با عنایت به مفاد بند 272 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365، که می گوید : " .... هرگاه شخصی که در دفتر توزیع اظهارنامه، پلاکی بنام وی معرفی و ثبت شده باشد و قبل از درخواست ثبت با سند عادی پلاک موصوف را بدیگری انتقال دهد و با رسیدگی کامل اداره ثبت تصرفات مالکانه خریدار سند عادی پلاک موصوف را بدیگری انتقال دهد و با رسیدگی کامل اداره ثبت تصرفات مالکانه خریدار سند عادی محرز باشد، قبول تقاضای ثبت با شرایط مذکور بلااشکال می باشد. "

شک نیست تنظیم سند عادی با ایادی بعدی بلااشکال است. لیکن متقاضی خرید چنین ملکی، بایستی مراقبت کند که تصرفات مالکانه متصرف و ایادی قبلی، تا زمانیکه سلسله انتقالات صورت گرفته به مالک اولیه ( کسی که ملک در دفتر توزیع اظهارنامه بنام وی معرفی شده است ) میرسد، محرز و مشخص گردد. و بطور حتم تصرفات افراد موصوف، بلامعارض و به مالک اولیه منتهی شود .

در صورتیکه ملک از مالک اولیه به متصرفین از طریق ارث رسیده است. بایستی وراثت متصرفین و انحصارشان محرز باشد. و هرگاه اخذ تصدیق انحصار وراثت از ناحیه مالکین توام با صعوبت و تعذر باشد، با انجام تحقیقات محلی موضوع فوق محرز میگردد، شایان ذکر است بساری از افراد خاصه دست اندرکاران امور حقوقی و مالی وزراتخانه ها و موسسات عمومی و دولتی، تصور می نمایند مطالبه گواهی حصر وراثت از وراث در این قبیل موارد الزام قانونی است . در حالیکه چنین تصوری نادرست است. زیرا حسب ماده 22 قانون ثبت و ماده 374 قانون امور حسبی، صرفاً اخذ گواهی انحصار وراثت در خصوص املاک به ثبت رسیده، الزامی اعلام شده و در خصوص سایر وضعیتهای ثبتی چنین نصی موجود نیست. و ایضا در هنگام تقاضای قبول ثبت این قبیل املاک، تصرفات مالکانه مستدعی ثبت ملاک و مناط بوده، که احراز آن مطابق رویه جاری بر عهده واحد ثبتی است. و بدون رسیدگی قضائی میسور میباشد . با این همه پیشنهاد میشود جهت حفظ حقوق منتقل الیهم، فروشندگان در سند انتقالی بوجه ملزمی متعهد شوند که آنان وراث منحصر متوفی ( مالک اولیه ) بوده و در صورتیکه خلاف آن در آینده ثابت شود، جوابگوی متعرضین احتمالی خواهند بود .

3 – ب – تثبیت مالکیت افراد پس از انتقال عادی

مطابق ماده 12 ثبت و نیز بند 272 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 65 و سایر مقررات مربوط ، پس از تنظیم سند انتقال عادی، افراد میتوانند نسبت به تقاضای قبول ثبت ملک مجهول اقدام نمایند . بدین ترتیب که منتقل الیه با تنظیم استشهاد محلی مطابق نمونه ادارت ثبت و نیزارائه تصویر مستند مالکیت خود به اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست پذیرش ثبت می کند . ثبت محل پس از بررسی مدارک ابرازی، وقتی را جهت بازدید و معاینه محل ملک تعیین و به متقاضی اعلام میکند، در روز مقرر احد از نمایندگان و نقشه برداران ثبت در معیت مالک یا نماینده وی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از انجام تحقیقات و معاینه محل و احراز تصرفات مالکانه مستدعی ثبت ، صورتمجلس معاینه محل تنظیم و نقشه ملک ترسیم میگردد. و صورتمجلس مذکور به امضای مالک و شهود و مجاورین و نیز نماینده و نقشه بردار ثبت میرسد . در صورتیکه ثبت ملک خالی از اشکال باشد، متعاقب تکمیل و امضای اظهارنامه ثبتی توسط مالک ، و ثبت آن در دفتر اظهارنامه و محاسبه و اخذ حقوق دولتی متعلقه و اخذ استعلامات مربوط از ادارت و دوایر ذیربط، عملیات مقدماتی ثبت ملک بنام و بنفع متقاضی آغاز و ادامه می یابد. و آگهی نوبتی ملک با رعایت مقررات مربوط ، وفق ماده 59 آئین نامه قانون ثبت در وقت های مقرر منتشر میشود و عملیات مذکور با انتشار آگهی تحدیدی و تحدید حدود ادامه می یابد تا سند مالکیت پلاک مطابق ثبت دفتر املاک ( یا دفتر قنوات ) بنام متقاضی صادر شود .

توضیحاً اعلام میدارد به هنگام تقاضای قبول ثبت ملک مجهول المالک، صدی بیست و پنج از حق الثبت معمولی از متقاضی اضافه دریافت میشود که در واقع این موضوع خود دومین ضمانت اجرای برای متخلف از مقررات ثبت اجباری تلقی می شود .

4 – ب – املاک مستثنی از حکم ماده 12 قانون ثبت

از آنجا که عمومات مذکور در قوانین و مقررات همواره دچار تخصیص و استثناء میشوند. حکم مذکور در ماده 12 قانون ثبت مبنی بر ممنوع المعامله بودن املاک مجهول المالک نیز بر عموم و کلیت خود باقی نمانده است، املاک مستثنی از حکم مذکور بدین شرح میباشد :

1 – املاکی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده است یا میشود . ماده 142 الحاقی به قانون ثبت، در این مورد ادارات ثبت را مکلف نموده است تا بر اساس انتقالات صورت گرفته در دفاتر اسناد رسمی پرونده ای بنام هریک از زارعین خریدار املاک اصلاحات ارضی تشکیل و بدون انتشار آگهی نوبتی حصه متصرفی زارع ( اعم از اینکه ملک مفروز یا مشاع به وی منتقل شده ) را تحدید و بصدور سند مالکیت آن اقدام نمایند .

2 – املاکی که در ضمن عملیات اجرائی ثبت به مرحله مزایده یا حراج رسیده است. حسب ماده 104 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ، پس از انجام حراج یا مزایده و انقضای مهلت قانونی، حتی ملک مجهول المالک نیز برابر مقررات اداره ثبت برنده حراج یا مزایده ، انتقال رسمی داده میشود. لیکن آن منوط به این امر میباشد که در صورنمجلس حراج و سند انتقال قید شود که چون در مورد ملک درخواست ثبت بعمل نیامده است، اداره ثبت تکلیفی برای تحویل مورد انتقال ندارد و علاوه بر آن از جهت اشکالاتی که ممکن است در حین پذیرش تقاضای ثبت و یا بعد از آن از نظر اعتراض اشخاص ثالث و غیره پیش آید مسئولیتی نخواهد داشت. بدیهی است پس از انتقال، منتقل الیه بایستی برای درخواست ثبت ملک اقدام نماید . * 5

اضافه می نماید، حسب تبصره ذیل ماده 104 آیئن نامه مذکور، معرفی ملک مجهول از جانب متعهد پذیرفته نمی شود لیکن از جانب متعهد له چرا. چنانکه در بند 256 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول سال 1365 در ارتباط با توقیف و مزایده املاک مجهول می خوانیم : " چون تبصره 5 ماده 34 قانون ثبت وارد بر ماده 12 قانون مذکور است ، لذا در مورد املاک مجهول المالک که از طرف بستانکاران اجرائی جهت وصول طلب معرفی و با انجام تشریفات قانونی به مزایده یا حراج منتهی میشود، صدور سند انتقال اینگونه املاک با رعایت کامل مقررات بلااشکال است و در مورد املاک مجهول المالک که مدیون در قبال بدهی خود معرفی میکند باید معرفی کننده راهنمایی شود که بدواً تقاضای ثبت نماید تا مبادرت به اقدامات بعدی بوسیله اجراء بشود . "

3 – اراضی غیر مواتی که در اجرای ماده 9 قانون زمین شهری، خرید و تملک میشد، در صورتیکه اراضی مورد تملک مجهول و سابقه ثبت نداشت، در این مواقع ادارات ثبت مکلف بودند تا بر اساس بند 4 ماده 19 آیئن نامه اجرائی قانون زمین شهری ضمن تنظیم صورتمجلس لازم در اجرای ماده 13 آئین نامه مذکور که به منزله صورتمجلس احراز تصرف است، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید دارد – تعیین نمایند . همین صورتمجلس بعدها مستند انجام معامله بوده و پس از تنظیم سند انتقال رسمی وفق مقررات سند مالکیت به نام دولت یا شهرداری ( ارگان تملک کننده ) صادر می گشت .

ج – املاک از قلم افتاده ( فاقد شماره )

1 – ج – تعریف و مختصات :

در کتاب ترمینولوژی حقوق ذیل شماره 242 در تعریف ملک از قلم افتاده " چنین میخوانیم : " در اصلاحات ثبتی به ملکی اطلاق میشود که در حین اجرای ماده ششم آئین نامه قانون ثبت ( مشعر به شماره دادن به املاک برای ثبت اجباری املاک غیر منقول ) برای آن شماره معین نشده است و از قلم شماره دهنده افتاده باشد ( ماده نهم آئین نامه مذکور ) " در اینصورت بدستور ماده 9 آئین نامه قانون ثبت ، آخرین شماره ای آن بخش برای ملک از قلم افتاده اختصاص داده میشود تا تقاضای قبول ثبت آن میسر شود .

لکن از نظر ما ، در اینجا از قلم افتاده، املاکی است که اساساً سابقه معرفی در دفتر توزیع اظهارنامه ندارند و برای آن شماره تعیین نشده است . به دیگر سخن، " از قلم افتاده : هم شامل املاک پیش گفته است .

و هم شامل اراضی و املاکی است که عمران و ابادی آن پس از انقضای تاریخ ثبت اجباری بوده، و اصولاً در زمانیکه برای املاک آن ناحیه نمره تعیین گردیده است، املاک مذکور بصورت موات و بایر و بلاصاحب بوده، و شماره ای برای آنها اختصاص نیافته است.

لذا بنظر میرسد، کاربرد " از قلم افتاده " در خصوص دسته اخیر، از اشتباهات مصطلح ثبتی بوده و به همین دلیل بکار بردن لفظ ( فاقد شماره )، بهتر افاده معنی نماید .

چون تقاضای قبول ثبت این قبیل املاک، بعمل نیامده است؛ و مالکین املاک مذکور، میتوانند پس از تنظیم سند انتقال با متصرفین و مالکین نسبت به درخواست پذیرش ثبت متصرفی خود اقدام نمایند. املاک مزبور شبیه املاک "مجهول" می باشند. لیکن با املاک اخیر تفاوت هایی بشرح زیر دارند :

الف – املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک مجهول، فاقد شماره و نیز سابقه معرفی در دفتر توزیع اظهارنامه میباشد.

ب – بشرح آتی تنظیم سند رسمی در ارتباط با املاک از قلم افتاده منع قانونی ندارد. لیکن املاک مجهول را قبل از پذیرش درخواست قبول ثبت، نمی توان مورد نقل و انتقال رسمی قرار داد .

ج – در موقع تقاضای ثبت املاک مجهول، صدی 25 حق ثبت معمولی علاوه دریافت میشود. لیکن اخذ جریمه قانونی مذکور در زمان تقاضای ثبت اموال از قلم افتاده موردی ندارد.

2 – ج – تشریفات و نحوه نقل و انتقال و تثبیت مالکیت خریدار :

برابر ماده 47 قانون ثبت در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده اجباری میباشد .

در بادی امر بنظر میرسد با توجه به اطلاق ماده مذکور، حکم موصوف شامل املاک جاری و از قلم افتاده، هردو، است. در حالیکه توجهاً به سایر مقررات موجود در قانون ثبت، و روح قانون و نیز رویه جاری ادارات ثبت، استباط اخیر صحیح نیست و ثبت معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک جاری اجباری نیست. زیرا میان املاک "از قلم افتاده" و "جاری" تفاوت فاحش وجود دارد . بدین معنی که املاک از قلم افتاده اساساً فاقد سابقه ثبتی بوده و متصرف آن در صورتیکه تصرفاتش بعنوان مالکیت باشد، میتواند از اماره تصرف استفاده کرده، و بر این اساس ثبت ملک را تقاضا کند. بنابراین از این لحاظ، تنظیم سند رسمی، یا امضاء نوشته عادی و یا حتی وقوع بیع شفاهی در مورد این قبیل املاک، یکسان است. و متصرف چنین ملکی می تواند به استناد یکی از دلایل مذکور( سند عادی یا سند رسمی و یا اماره ید ) تقاضای قبول ثبت نماید. و به هر حال احراز تصرفات مالکانه وی با نماینده اداره ثبت است که لاجرم جهت تنظیم صورتمجلس احراز تصرف به محل وقوع ملک می آید، و از طرفی اشخاص ثالث نیز فرصت و فرجه این را دارند تا در مهلتهای واخواهی موضوع مواد 16 و 20 قانون ثبت در صورت تضییع حق به عملیات ثبتی اعتراض کنند و پس از اثبات حق خود در دادگاه ، آن را اعمال کنند .

در حالیکه در خصوص املاک جاری، اماره تصرف بی اعتبار بوده و سوابق ثبتی بعنوان سند رسمی دلیل بر مالکیت مستدعی ثبت میباشد. خاصه اینکه در بسیاری از اوقات، مهلت های واخواهی نیز بلامعارض سپری شده، لیکن ملک هنوز منجر به ثبت دفتر املاک نشده است .

بنابراین طبیعی است که قانونگذار در خصوص ثبت اجباری معاملات راجع به املاک اخیر، حساسیت بیشتری نشان دهد تا عملیات مقدماتی ثبت این قبیل املاک بدرستی تا صدور سند مالکیت و ثبت دفتر املاک به پیش رود . چنانکه مفاد مواد 41 و 43 قانون ثبت مبنی بر لزوم رعایت تشریفات مربوط به نقل و انتقال املاک در اثناء عملیات مقدماتی ثبت نیز دقیقاً با همین داعیه تدوین گردیده است . در حالیکه در خصوص املاک از قلم افتاده چنین حساسیتی بچشم نمی خورد و روشن است که تنظیم سند رسمی در خصوص این قبیل املاک از آنچه مدّ نظر قانونگذار در جهت فلسفه وضع مقررات اجباری نمودن ثبت معاملات می باشد بسیار دور است .

رویه جاری ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی نیز موید صحت نظرات فوق میباشد . با این همه همانگونه که قبلاً اشاره شده ثبت رسمی معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک مجهول از لحاظ مقررات قانون ثبت بلااشکال تلقی میشود در ماده 88 قانون ثبت می خوانیم :

در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده، دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبت اسناد و املاک ( در دفتر مخصوص ) می تواند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نماید و لی این قبیل اسناد فقط نسبت بطرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنهاست، رسمیت خواهد داشت . "

با وجود اطلاق عبارت " املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده " مذکور در ماده بالا، و اینکه از باب مقدمات حکمت، امکان تقیید حکم به هر دو گروه از املاک مورد بحث ( جاری و از قلم افتاده ) وجود دارد . معذالک در عمل دفاتر اسناد رسمی از انجام معاملات راجع به املاک از قلم افتاده ( بدون شماره ) خودداری می نمایند و ماده مذکور از این نظر در زمره قوانین مرده تلقی میشود . زیرا در زمان تصویب مقررات قانون ثبت ، استعلاماتی که امروزه دفاتر اسناد رسمی از دوایر و ادارات دولتی وعمومی همچون زمین شهری ، منابع طبیعی ، مدیریت امور اراضی و شهرداریها و غیره بعمل می آورند، الزامی و مرسوم نبود. و به هر حال، عمل دفاتر اسناد رسمی به تکالیف مقرر در مادتین 31 و 32 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی، مبنی بر لزوم استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت محل و لزوم ذکر شماره پلاک، و فواصل ملک مورد معامله و عدم پاسخگویی ادارات ثبت به استعلاماتی که مشخصات دقیق ثبتی ملک قید نشده، عدم اجرای مقررات ماده فوق را در ارتباط با املاک از قلم افتاده قوت بخشیده است.

به این ترتیب اگر اشخاص بخواهند ملک از قلم افتاده ای را خریداری کنند بایستی به تنظیم نوشته عادی بسنده نمایند و سپس وفق مقررات و بشرحی که در مبحث قبل در خصوص تثبیت مالکیت افراد پس از انتقال عادی املاک مجهول المالک، گفته شد نسبت به درخواست پذیرش ثبت ملک خود اقدام کنند.

د – املاک جاری ( جریانی )

1 – د – تعریف :

املاکی را "جاری" اطلاق می نمائیم، که در جریان مقدماتی ثبت می باشد، و هنوز منجر به ثبت در دفتر املاک نگردیده است.

تقاضای قبول ثبت املاک، بوسیله تکمیل اظهارنامه و اعاده آن به ثبت صورت می گیرد و در واقع از زمان قبول تقاضای ثبت ملک، توسط رئیس واحد ثبتی، عملیات مقدماتی ثبت یک ملک آغاز میشود. سپس به ترتیب آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر و ملک تحدید حدود میشود. پس از انقضاء مواعد اعتراض موضوع مواد 16 و 20 قانون ثبت و بلامعارض سپری شدن زمانهای مذکور، و تهیه پیش نویس سند مالکیت، ملک در دفتر املاک ( و یا قنوات ) ثبت شده و همزمان سند مالکیت مطابق ثبت دفاتر مذکور داده میشو. بنابراین ملک، تا زمانی که منجر به ثبت دفتر املاک یا فنوات نشده باشد، اعم از اینکه تحدید حدود آن صورت گرفته باشد یا نه، جریانی تلقی میشود .

2 – د – تشریفات و نحوه نقل و انتقال :

در مبحث قبلی به ماده 47 قانون ثبت اشاره شد، بطوریکه از امعان نظر در این ماده، بر می اید : لزوم ثبت معاملات راجع به املاک جریانی منوط به جمع دو شرط است :

اولاً - در محل دفتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک وجود داشته باشد .

ثانیاً – سازمان ثبت اسناد و املاک کشور لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی داند، و موضوع را آگهی کند. در این صورت از تاریخی که در آگهی متشره ذکر شده است، ثبت معاملات مذکور اجباری می باشد.

فهرست شهرها و نقاطی که وزارت ددادگستری ثبت معاملات را در آنها اجباری کرده است با شماره های آگهی و تاریخ الزامی شدن ، در مجموعه قوانین ثبتی ذکر شده است مثلاً در تهران از تاریخ 1/1/1309 و در مشهد از تاریخ 1/1/1311 ثبت معاملات این قبیل املاک اجباری شده است .

1 – 2 – د – میزان قابلیت اجرایی بخشنامه شماره 16311/2 – 5/11/53 سازمان ثبت :

مطابق بخشنامه شماره 16311/2 – 5/11/1353 معاون وقت وزارت دادگستری و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در نقاطی که دارای دفاتر اسناد رسمی است و قبلاً ثبت سند در آن نقاط الزامی نشده است، تا شعاع شصت کیلومتری به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی، ثبت معاملات موضوع ماده 47ق . ثبت اجباری میباشد .

برغم اینکه بخشنامه مذکور در حال حاضر مورد عمل ادارات و واحدهای ثبتی و حتی بعض دادگاهها میباشد. معذالک آن در مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه سال 1365 درج نشده است . با توجه به مقدمه کتاب مذکور که مقرر میدارد: " ... بنابراین به کلیه واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق ابلاغ میشود که آنچه در این مجموعه درج شده است معتبر و لازم الاجرا میباشد میباشد و هر بخشنامه ثبتی که تا این تاریخ از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر ولی در این مجموعه آورده نشده است غیر قابل استناد می باشد... " بنظر میرسد بخشنامه مذکور قابلیت استناد نداشته باشد و عمل به آن در حال حاضر موقعیت قانونی ندارد.

لیکن به هر حال خلاء قانونی در این رابطه مشهود بوده و شایسته است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به یکی از دو شیوه عمل نماید . یعنی یا مطابق سالهای قبل از 46 ، به این ترتیب شهرهای مشمول اجباری شدن ثبت اسناد را آگهی کند و یا با صدور بخشنامه جدید، بخشنامه مورد بحث را مجدداً ابقاء نماید .

2 – 2 – د – مقررات ثبت رسمی انتقالات :

وفق دستور ماده 31 آئین نامه دفاتر رسمی، سر دفتران بایستی قبل از تنظیم سند، وضعیت ثبتی املاک به ثبت نرسیده را از اداره ثبت محل استعلام کنند و پس از وصول صورت وضعیت ثبت ملک هرگاه مانعی برای انجام معامله نباشد، اقدام به ثبت سند معامله نمایند. و نیز مکلف میباشند تا شماره پلاک و حدود و فواصل مورد معامله را تصریحاً قید کنند ( م 32 همان آئین نامه ) . همچنین حسب دستور ماده 161 آئین نامه قانون ثبت، در صورتیکه شماره ملک از طرف اداره ثبت تعیین شده است بایستی مطابق ماده 104 آئین نامه موصوف خلاصه معامله تهیه و به اداره ثبت ارسال نمایند تا اداره مذکور برگ خلاصه معامله دریافتی را در پرونده ملک بایگانی و در موقع ثبت پلاک منظور گردد .

ماده 88 قانون ثبت به دفاتر اسناد رسمی اجازه داده است تا هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجع به عین منقول ثبت نشده یا منافع آن ثبت نمایند ، بنابراین در صورتیکه ثبت سند اجباری نباشد و با این حال متعاملین بخواهند تا از آثار قانونی ثبت رسمی استفاده کنند می توانند داوطلبانه و بدون هیچ گونه الزامی، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تقاضای تنظیم سند رسمی انتقال کنند بدیهی است دفاتر مذکور در صورت نبودن مانع قانونی دیگر نمی توانند از تنظیم چنین سندی خودداری کنند .

قسمت اخیر ماده 88 قانون ثبت می گوید: " ... ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین با طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت . " با عنایت به منطوق ماده مذکور تفاوت اساسی میان اموال منقول ثبت شده و ثبت نشده به لحاظ اثر ثبت معاملات راجعه به عین یا منافع آنها هویدا میشود که جا دارد در همین جا بدآن اشاره کنیم .

حسب ماده 70 قانون ثبت ، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود. مگر اینکه مجعول بودن آن سند ثابت شود. و نیزانکار مندرجات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مکر اینکه مجعول بودن آن سند ثابت شود و نیز انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. و همچنین اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاص که قائم مقام قانونی آنها محسوب میشوند، رسمیت و اعتبار دارد. و از این نظر تفاوتی میان دو گروه از اسناد پیش گفته وجود ندارد. لیکن تفاوت از آنجا ناشی میشود که بشرح فوق معاملات راجع به عین منافع اموال غیر منقول ثبت نشده فقط نسبت بطرفین و یا طرفی که تعهد کرده؛ و قائم مقام قانونی آنها اعتبار دارد ( م 88 ق . ثبت ). ولی معاملات راجع به اموال غیر منقول که مطابق مقررات قانون ثبت به ثبت رسیده، علاوه بر طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها، نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار و رسمیت است .

همچنین حسب ماده 93 قانون ثبت، مفاد و مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است . که مفهوم مخالف آن ، عدم دارا بودن خاصیت لازم الاجرا بودن اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت نشده می باشد و طرفین بناچار برای بموقع اجرا گذاردن مفاد و مدلول چنین سندی می بایست به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نمایند. و از مزایای مقررات اجرای اسناد رسمی محروم می باشند .

3 – د – ثبت مالکیت افراد پس از انتقال عادی :

در صوریتکه ثبت معاملات راجع به مال غیر منقول اجباری نباشد و یا به هر علت دیگر سند عادی تنظیم شود، مطابق ماده 141 قانون ثبت ، انتقال دهنده مکلف است تا ده روز از تاریخ انتقال شخصاً و یا به توسط وکیل ثابت الوکاله در اداره ثبت اسناد حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد .

در صورتیکه انتقال دهنده وظیفه فوق را انجام ندهد، قانونگذار بمنظور حفظ حقوق منتقل الیه و نیز مراعات نظم در اجرای عملیات مقدماتی ثبت در ماده 43 مقرر داشته است در صورتیکه مدت اعتراض به ملک سپری نشده است، منتقل الیه با رعایت مقررات مربوط، با مراجعه به دادگستری دادخواست اعتراض دهد، و چنانچه مهلت واخواهی منقضی شده ، بوسیله اظهارنامه رسمی به انتقال دهنده مراتب تصدیق معامله را توسط وی اخطار نماید. در اینصورت، هرگاه انتقال دهنده، معامله را در ظرف مدت 10 روز از تاریخ روئیت اخطاریه، تصدیق نماید؛ عملیات مقدماتی ثبت به نام و به نفع انتقال گیرنده ادامه می یابد. در غیر اینصورت ملک بنام انتقال دهنده ثبت میشود و انتقال گیرنده، میتواند در حدود مواد 105 و 114 قانون ثبت، مشارالیه را مورد تعقیب کیفری قرار دهد .

در تمام موارد پیش گفته ، که معامله انتقال گیرنده نسبت به مال غیر منقول قانوناً تثبیت گردید، اعم از اینکه انتقال بموجب سند رسمی بوده یا اینکه انتقال بصورت عادی صورت گفته لیکن انتقال دهنده به ترتیب مذکور در مواد 41 و 43 قانون ثبت معامله را تصدیق نموده است . مطابق قسمت اخیر ماده 43، هرگاه آگهی نوبتی منتشر نشده باشد، آگهی بنام منتقل علیه منتشر میشود و اگر در جریان باشد بقیه اعلانات بنام وی با قید انتقال اصلاح میشود، و اگر رجوع به اداره ثبت بعد از اتمام اعلانات باشد ملک به اسم انتقال گیرنده به ثبت خواهد رسید و سند مالکیت بنام وی صادر و تحویل میشود .

4 – د – تشریفات انتقال ملک مورد اعتراض

پس از انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی یک پلاک ، قانونگذار به افراد ذینفع که برای خود حقی نسبت به عین یا حدود یا حقوق مورد ثبت قائل می باشند، اجازه داده است در مهلتهای مقرر با تقدیم دادخواست اعتراض ، احقاق حق نمایند ، در اینگونه مواقع تا اتخاذ تصمیم از ناحیه مرجع قضائی، عملیات مقدماتی ثبت راکد مانده و صدور سند مالکیت بنام متقاضی ثبت متوقف می ماند .

در اینجا می خواهیم این موضوع را بررسی نمائیم که آیا انتقال چنین ملکی از ناحیه مستدعی ثبت به غیر مجوز قانونی دارد یا خیر؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ، تشریفات چنین نقل و انتقالی چه می باشد؟

در پاسخ به سوال فوق بایستی عرض کرد، نقل و انتقال ملک مورد اعتراض با رعایت مقررات ماده 42 قانون ثبت بلااشکال است. ماده مذکور انتقال دهنده را مکلف نموده، بمنظور حفظ حقوق انتقال گیرنده و نیز معترض ، در حین انتقال ، انتقال گیرنده را از وجود معترض و در ظرف 10 روز از تاریخ انتقال معترض را با ارسال اظهارنامه رسمی از وقوع انتقال و اسم انتقال گیرنده ، مطلع نماید .

هر گاه انتقال دهنده ، در حین انتقال از اعتراض صورت گرفته رسماً مطلع باشد و یا عرضحال اعتراض بعد از وقوع انتقال تقدیم شده باشد، در هر دو حال ، انتقال دهنده مکلف است در ظرف 10 روز از تاریخ اطلاع رسمی ، معترض را بوسیله اظهارنامه رسمی از وقوع انتقال و اسم منتقل الیه؛ و انتقال گیرنده را در همان مدت و بهمان طریق از وقوع اعتراض مسبوق کند. حسب قسمت اخیر ماده 42، به محض ابلاغ اظهارنامه به منتقل علیه ، وی در مقابل معترض، قائم مقام قانونی انتقال دهنده تلقی می گردد و دعوی مطروحه ، بدون لزوم تجدید دادخواست اعتراض بطرفیت او جریان میباید( انتقال دعوی). علاوه بر آن هرگاه انتقال دهنده مقررات فوق را اجرا ننماید، مسئول هر ضرر و خسارتی خواهد بود که از تخلف او بر انتقال گیرنده یا معترض وارد گردد و مادام که ضرر و خسارت وارده را جبران نکند با تقاضای انتقال گیرنده یا معترض توقیف خواهد شد .

اضافه می نماید حسب تبصره ذیل ماده 42 قانون ثبت، معترض بر ثبت می تواند حقوق ادعائیه خود را بدیگری انتقال دهد، در اینصورت شخص اخیر، قائم مقام معترض محسوب؛ و بدون تجدید دادخواست دعوی بنفع وی جریان یافته و میتواند از مواعدی که برای معترض در تاریخ انتقال باقیست استفاده کند .

ﻫ – ملک دارای سند مالکیت ( به ثبت رسیده )

1 – ﻫ – تعریف و مختصات :

پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده؛ و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده میشود ( ماده 21 قانون ثبت ) . همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک بنام او ثبت شده و یا کسیکه ، ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مذکور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ( ماده 22 قانون ثبت ). همچنین ثبت اسناد معاملات راجع بعین یا منافع املاک و نیز حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد اجباری بوده ( ماده 46 ق . ثبت ) و ماده 48 قانون در مقام بیان ضمانت اجرای حکم مذکور و نیز حکم 47 قانون ( مبحث قبل ) چنین مقرر میدارد:

" سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد . "

جملات بالا ، تقریباً و بدون دخل و تصرف عیناً از مواد 21 و 22 و 48 قانون ثبت نقل شده است و به لحاظ حقوق ثبت احکامی روشن و بی پیرایه است که ما را از ارائه توضیح بیشتر بی نیاز می سازد .

به هر حال پس از اینکه ملک در دفتر املاک به ثبت رسید. از اثار قانونی آن اینست که دیگر تصرف در آن، اماره مالکیت متصرف نیست و دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک بنام او ثبت شده و یا به یکی از ناقل قانونی ( انتقال رسمی یا قهری ) ملک به وی منتقل شده است .

مرور زمان نسبت به این قبیل املاک جاری نشده ( ماده 757 قانون آئین دادرسی مدنی ) و هرگاه رای داور مخالف مفاد دفتر املاک باشد باطل است ( ماده 665 همان قانون ) *6. با این همه، مقرراتی دیگر همزمان یا پس از تصویب ماده فوق تصویب شده است که دامنه شمول حکم مذکور و سایر مقررات ثبت اجباری را محدود می نماید .

ماده 23 قانون ثبت می گوید ثبت ملک بحقوق کسانیکه در آن ملک مجری آب و یا چاه یا قنات اعم از دائر و یا بائر دارند به هیچ عنوان و در هیج صورت خللی وارد نمی آورد. این بدان معناست که قانونگذار با توجه به کمبود و اهمیت آب در کشور ما، خواسته از صاحبان حق در مقابل کسانیکه ملک در دفتر املاک بنام آنها ثبت شده حمایت نماید تا در صورتیکه حق آنان در هنگام ثبت ملک در دفتر املاک قید نشده مالک زمین نتواند به استناد مندرجات دفتر املاک حق آنان را در معرض تضییع قرار دهد .

علاوه بر آن ، تصویب قوانین بعدی نیز مقررات ماده 22 ق. ثبت را تخصیص داده چنانکه در تاریخ 18/10/1351 ماده 25 قانون ثبت اصلاح گردید و در ارتباط با اسناد مالکیت معارض مقرراتی تصویب که پرداختن به آ« بحث جداگانه و مفصل را میطلبد و همچنین مواد 147 و 148 قانون ثبت که مکرراً مورد اصلاح واقع شده. قولنامه ها و نوشته های عادی افراد را با جمع شرایطی پس از تنفیذ هیاتهای مذکور در مواد موصوف، مورد قبول قرار داده تا بر اساس آن مندرجات دفتر املاک بسود متصرفین تغییر یابد و یا ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 1366 معاملات عادی انجام شده در مورد اراضی شهری تا تاریخ 5/4/1358 را به شرط تائید دادگاه معتبر دانسته است *7 و همچنین با تصویب مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر ( قوانین سال 56 و 62 ) در ارتباط با اجاره منافع اموال غیر منقول، مقررات مذکور نسخ جزئی گردیده و انتقال منافع بصورت نوشته عادی و حتی قرارداد شفاهی پذیرفته شده است .

2 – ﻫ – تشریفات ثبت انتقالات :

تشریفات ثبت معاملات راجع به عین، منافع و حقوق اموال غیر منقول ثبت شده در ماده 26 قانون ثبت و نیز 104 آئین نامه قانون مذکور مورد اشاره قرار گرفته است .

ماده 26 ق . ثبت می گوید:

" در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت بعین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و سکنی، معاملات راجع به انتقال ملک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل خواهد شد .

سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیرمنقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید میشود، و به همین طریق خلاصه کلیه انتقالات در دفتر املاک به ترتیب تاریخ ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید. شرایط و ترتیب ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت بموجب نظامنامه وزارت عدلیه معین خواهد شد .

در ماده 104 آئین نامه قانون ثبت نیز طریق ثبت خلاصه انتقالات راجع به املاک مفصلاً آمده که بمنظور خلاصه گویی از نقل آن خودداری می کنیم .

**************

پاورقی ها :

*1 - به نقل از کتاب حقوق مدنی ، اعمال حقوقی ، دکتر کاتوزیان صفحه 56

*2 - رجوع شود به کاتوزیان دکتر ناصر ، حقوق مدنی دوره عقود معین 1 ، معاملات معوض، عقود تملیکی صفحه 52 به بعد ، و نیز دکتر کاتوزیان ، ماهیت و آثار قولنامه، مجله کانون وکلاءشماره 151 – 150 . دکتر مهدی شهیدی، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، مجله تحقیقات حقوقی ش 12 – 11 . ناصر طاهری ، ماهیت حقوقی قولنامه و آثار آن ، مجله کانون وکلاء دادگستری ش 132 . احمد ابرام ، کتاب ماهیت حقوقی قولنامه انتشارات فردوسی . لطفیان حسین ، کتاب قولنامه ، ماهیت حقوقی و آثار آن ، روزنامه رسمی کشور ، محسن طاهری جبلی ، اسناد غیر رسمی ( قولنامه ) مجله قضایی و حقوقی دادگستری ش 10 .

*3 - رجوع شود به حقوق ثبت جلد اول – دکتر لنگرودی صفحه 36

*4 - همان منبع صفحه 205

*5 - برای اطلاع بیشتر رجوع شود به دانشنامه حقوقی جلد دوم صفحه 698

*6 - به نقل از حقوق ثبت جلد اول دکتر لنگرودی صفحه 107

*7 - بنقل از کتاب حقوق ثبت . غلامرضا شهری صفحه 225

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/06/06 ساعت 14:34 | لینک ثابت |

مباحثی از حقوق ثبت 1 - کلیات ( مقدمه و تقسیم بحث )

مباحثی از حقوق ثبت 1

کلیات ( مقدمه و تقسیم بحث )

نوشته ی محمد مهدی حسنی

می خواهیم در سلسله یاداشتهایی موسوم به " مباحثی از حقوق ثبت "، ابتدا اموال غیر منقول را از دیدگاه حقوق ثبت، تقسیم کنیم . تا با استفاده از تقسیم بندی مذکور، مقررات حاکم بر تثبیت مالکیت و حقوق مربوط به هر گروه از این اموال، و نیز قوانین حاکم بر نقل و انتقال آنها را، بررسی و کنکاش کنیم. با توجه به عنوان اصلی بحث، و مطالب ومقالاتی، که در این مورد بعداً ترقیم می شود، قبلاً بیان نکاتی را به شرح ذیل ضروری میداند :

اولاً : عنوان بحث، حاکی از این است که از میان شاخه های علم حقوق، آنچه مطمح نظر ماست ، طرح مسائلی از حقوق ثبت اسناد و املاک میباشد.

ثانیاً – کوشش می نمائیم، تا اموال غیر منقول، با توجه به ویژگی ها و مقررات خاص حاکم بر آنها، تقسیم شود؛ تا امکان دستیابی به مقررات مربوط به تثبیت مالکیت و تشریفات نقل و انتقال هر گروه، به آسانی میسر شود .

ثالثاً - تلاش خواهیم کرد، تا از طرح مباحث تکراری، که سابقه طرح در کتب و مقالات منتشره حقوق ثبت دارد، حتی الامکان خودداری کنیم. و بزبان آمده و نوشته ها، تر و تازه باشد .

رابعاً - با توجه به مبتلا به بودن مباحث، و تازگی آن - که غالباً مسبوق بطرح نیست - اهتمام می ورزیم، تا از طرح مباحث نظری و علمی صرف، احتراز جوئیم. تا استفاده آن، برای کلیه دست اندکاران امور حقوقی و قضائی و ثبتی میسر شود. و به اصطلاح جنبه " کاربردی " یابد .

خامساً : توجهاً به مراتب پیش گفته و همچنین با توجه به خلاء و ابهام و تناقضات و پراکندگی موجود در قوانین، و تعجیل در نوشتن، و لزوم جمع بندی سریع مباحث، بضاعت اندک علمی راقم، عدم آشنائی وی با زبانهای غیر ملی، فقدان منابع مطالعاتی و مورد نیاز و غیره، اذعان میدارم که در نیل به هدف – آنطور که باید و شاید – موفق نبوده ، و نقایص و کاستی های بسیاری د رکار پیش رو، بچشم میخورد که انشاا... مورد اغماض اهل علم وعمل قرار گیرد .

تقسیم بندی و ذکر مطالب آتی :

یکم - به اعتبار وضعیت جریان ثبتی اموال غیر منقول، آنها به چهار دسته ذیل تقسیم می شود: 1 – مجهول ( مجهول المالک ثبتی ) 2 - از قلم افتاده ( بدون شماره ) 3 - جاری ( جریانی ) 4 - ثبت شده، سپس در مورد هر دسته، تعاریف، مختصات، تشریفات نقل و انتقال، و نحوه تثبیت مالکیت افراد نسبت به آن ها و نیزمقررات حاکم بر هر گروه را بررسی خواهیم کرد .

دوم - به لحاظ پایان عملیات مقدماتی ثبت، و ثبت اموال غیر منقول در دفاتر مخصوص، آنها به دو دسته تقسیم می شود : 1 - اموالی که ثبت دفتر املاک می شود. 2 - اموالی که ثبت دفتر قنوات می شود . سپس د رارتباط با اموال اخیر، که جای آن در میان مباحث مذکور در کتب حقوق ثبت، خالی است؛ بررسی و تحلیل های خود را ارائه می دهیم . از دیدگاه حقوق ثبت، انواع چشمه و قنوات، به سه گروه زیر تقسیم می گردد : 1- 2 - چشمه و قنات مستقل ، 2 – 2 - چشمه و قنات غیر مستقل ، 3 – 2 - حقابه . سپس به همان سبک و سیاق مبحث قبلی، انواع آبهای مذکور مورد بحث و کنکاش قرار میگیرد . یعنی به بیان تعاریف، مختصات، تشریفات نقل و انتقال، و نحوه تثبیت مالکیت افراد نسبت به آن ها و نیزمقررات حاکم بر هر گروه می پردازیم :

سوم - با در نظر گرفتن ماهیت حقوقی اموال غیرمنقول به لحاظ حقوق مدنی، و مقررات حاکم بر تثبیت و نقل و انتقال آنها، اموال موصوف به سه دسته تقسیم میشود : 1 - عین ، 2 - منفعت ، 3 - حق . پس د ر مورد نحوه و چگونگی حفظ و صیانت حقوق صاحبان دو گونه آخر – که نسبت به آن کمتر بحث و بررسی شده است - مقررات مربوطه ، بهمان روش، به تفصیل بحث می شود.

چهارم - با توجه به تقسیم شارحین قانون مدنی از اموال غیر منقول به : 1 - اموال اختصاصی ، 2 - اموال عمومی . و با تاسی به نظر آنان، اموال عمومی به دو دسته : 1 – 2 - اموال اختصاصی دولت و شهرداریها ، 2 – 2 - اموال عمومی بمعنای خاص ؛ تقسیم می گردد. و بروال مباحث قبلی، چون بحث کمتری در خصوص اموال اخیر بعمل آمده است ، لذا ابتدا از مقررات حاکم بر ثبت و نقل و انتقال اموال اختصاصی دولت و شهرداریها سخن خواهیم گفت و سپس ، بدون قید حصر، انواع اراضی و اموال غیر منقول عمومی را به اعتبار مقررات حاکم بر تشخیص و تعیین مراجع حفظ و نگهداری و واگذاری آنها، احصاء می نمائیم. و مقررات ثبتی مربوط به هر گروه را از لابلای مجموعه قوانین موجود یافته، و گرد آوری خواهیم کرد. تا چه قبول افتد و چه در نظر آید .

انشاا... مقالات حقوقی درج شده در وپ، مورد توجه، اساتید و همکاران عزیز و گرامی ( اعم از آقایان وکلاء و کارآموزان محترم ) و نیز آقایان قضات معزز و سایر علاقمندان قرار گیرد. و اگر نظری خلاف دارند بمصداق " عقل را با عقل دیگر ساز کن " مراتب را به اینجانب منعکس تا به نام آنان، در بلاگ منعکس شود.

گر بمانیم باز بر دوزیم دامنی کز فراق چاک شده است

ورنمانیم عذر ما بپذیر ای بسا آروز که خاک شده است (فخرالدین دهراجی)

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/06/06 ساعت 13:42 | لینک ثابت |

حقوق ثبت - مواد 147 و 148 ق. ث. - نقش رضایت شرکا درصدور سند مالکیت مفروز

حقوق ثبت - بررسی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت،

(نقش رضایت شرکا درصدور سند مالکیت مفروز)

نوشته ی محمد مهدی حسنی

در چند پرونده محاکماتی اینجانب، اصیل به استناد تصرفات مفروز خود در پلاکی مشاعی، از هیات اجرائی موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، تقاضای تعیین وضعییت ثبتی ( صدور سند مالکیت مفروز ) می نماید . لیکن متعاقب نشر آگهی در روزنامه، و یا حتی صدور سند مالکیت؛ موضوع مورد اعتراض یک یا چند مالک مشاعی دیگر قرار می گیرد . و خاصه در مورد سهام وقفی ، طرح چنین اعتراضی برای متولیان شرعی وقف ( اعم از قانونی یا منصوب ) امری بروال و عادی است .

به هر حال در این قبیل موارد بعضاً محاکم محترم ( حتی شعب معظم دیوانعالی کشور ) ، لزوم اخذ موافقت سایر مالکین مشاعی با صدور سند مفروزه ( یا به تعبیر یکی از شعب محترم دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی - تخلف از بند 2 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت - ) بعنوان مستند قانونی محکومیت متقاضی و مستدعی ثبت ذکر می شود. در حالیکه رسیدگی به درخواست تعیین وضعیت ثبتی این قبیل افراد، توسط هیأت های محترم حل اختلاف ثبتی موضوع ماده148 اصلاحی قانون ثبت، انجام شده است . و چنین رسیدگی، منطبق بر شقوق 5 و 6 ماده 147 ق . مصوب 1370 و بند 3 از ماده 33 آئین نامه اجرای قانون مذکور است . و بنا به مستندات ذیل، استناد به بند 2 ماده 147 اصلاحی که مربوط به رسیدگی رئیس واحد ثبتی است، و کمترین ارتباط، به رسیدگی هیأت ماده 148 اصلاحی ثبت ندارد، صحیح نیست .

شایان ذکرست حتی در یک مورد و یکی از شعب معظم دیوانعالی کشور ، مستند محکومیت متقاضی ثبت را عمومات قانونی مدنی، یعنی : " حکم اشاعه تصرفات هریک از شرکاء قبل از افراز مال " ذکر فرموده اند

در حالیکه با توجه به دلایل و مستندات قانونی آمده در ادامه نوشته، چنین استدلالی ، بدون توجه به نص و ظاهر قانون، تفسیری اشتباه و سطحی از مقررات پیش گفته است .

زیرا توجه به پیشینه تاریخی مقررات استنادی ، این حقیقت را آشکار می سازد ، که تا قبل از تصویب آن، وجود مقررات دست و پاگیر سابق و عدم سنخیتش ، با نیازهای واقعی مردم ، مشکلات قابل توجهی ، برای افراد و دولت بوجود می آورد ، بنحویکه علیرغم تصرف مالکانه عرفی و شرعی افراد در اراضی و املاکشان ٬ بدلیل عدم شناسایی رسمی و قانونی این حق توسط ادارات و محاکم ، نداشتن سند مالکیت و ... آنان از اعمال حقوق مالکانه خود ناتوان بودند. چنانکه بعضاً شرکای املاک مشاعی ، قسمت مفروز و معینی از اراضی مشاعی را بقدر الحصه خود متصرف بوده ، لیکن بدلیل مشکلات قانونی ناشی از مقررات مربوط به تقسیم و تفکیک و افراز ملک ( که اخذ رضایت تمامی شرکاء – بدون استثناء – را طلب می کرد) نمی توانستند ، بصورت مفروز ملک خود را انتقال دهند. و این مشکلات برای منتقل علیه عادی، که تمام اندوخته خود را با تهیه زمین قولنامه ای و انجام هزینه های قابل توجه در ملک، مصروف داشته٬ مضاعف بود .

لذا قانونگذار با تصویب قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت ... مصوب تیر ماه 1365 (منتشره در روزنامه شماره 12076 – 22/5/65 ) و نیز قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون 1 اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت ... مصوب 21/6/70 ، مقررات استنادی را به تصویب رسانده، تا وضع ثبتی اعیان اعم از ساختمان و کشت و زرعی که اشخاص تا تاریخ های مقرر بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند ، لیکن بواسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است ، تعیین تکلیف شود .

عنایتاً به متن قانون ٬ در خصوص اراضی ٬ دو شیوه رسیدگی علی حده ، پیش بینی شده است:

الف – درخواست های توافقی : در مواردیکه بین متصرف و مالکین مشاعی توافق باشد، مطابق بندهای 1 و 2 ماده 147 اصلاحی و همچنین مواد 12 و 13 و 14 و 33 به بعد آئینامه اجرائی مربوطه و اصلاحیه بعدی ، به روسای محترم ثبت اختیار داده شده ، بدون ارجاع تقاضاهای واصله به هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی، و با تشخیص بلامعارض و بلااشکال بودن درخواست واصله ، خود راساً نسبت به موضوع رسیدگی و دستور ادامه عملیات ثبتی را بنام متصرف و به منظور صدور سند مالکیت صادر نمایند.

ب – رسیدگی و رای هیات : در مورد قبلی، چون کلیه اشخاص ذینفع ( اعم از متقاضی و مالکین مشاعی ) می بایست ذیل دفتر توافق را امضا نمایند ، لیکن در موارد تعدد شرکای مشاعی یا غیبت و فوت بعض آنان ویا نداشتن گواهی حصر وراثت معمولاً راه مذکور عملی نیست . لذا در این قبیل موارد قانونگذار مقرر داشته ، تا هیاتهایی که در ترکیب آن یک قاضی دادگستری است ، متعاقب ارجاع پرونده به کارشناس ، و وصول نظریه آنان رسیدگی دقیق نموده و رای صادر نمایند . و قبل از صدور رای ، کارشناسان آگاه و مطلع ثبتی در تنظیم گزارش کارشناسی خود ٬ سوای مطالبه و مطالعه سوابق ثبتی ملک و مجاورین آن ٬ در معیت متقاضی به محل وقوع ملک اعزام و پس از معرفی ملک از ناحیه متقاضی و تحقیق از مطلعین و مجاورین و ملاحظه مدراک و مستندات متقاضی و استماع شهادت شهود و اخذ امضا از تمامی آنان ٬ و بررسی میزان سهام مالک اولیه و انطباق میزان اراضی مفروزه با میزان سهام مشاعی و رسمی ید اولیه و کسر میزان مورد تقاضا از کل سهام مشاعی ملک ، مبادرت به ارائه نظر نموده و نظریه خود را مدللاً و با ترسیم کروکی ثبتی به هیات ماده 147 اصلاحی ارسال می نمایند و هیات مذکور با رسیدگی کامل ، دستور صدور سند مالکیت مفروز بنام متقاضی را صادر مینمایند.

به این ترتیب متقاضی در رسیدگی نوع دوم می بایست :

اولاً – تصرفات مفروز خود را اثبات نماید .

ثانیاً - میزان تصرفات مذکور با توجه به میزان سهام مشاعی انتقال دهنده (مالک قبلی – ید اولیه و مالک رسمی ملک ) ٬ منطبق و کمتر از آن باشد .

ثالثاً – ثابت کند که احداث اعیانی یا کشت قبل از موعد قانونی بوده است .

با این وصف، این نظر که ٬ اخذ رضایت تمام مالکین مشاعی برای صدور سند مالکیت مفروز فرض است ، صحیح نبوده و بمنزله مشتبه شدن و خلط مقررات حاکم بر دو رسیدگی فوق است. زیرا اگر نیاز به تحصیل توافق تمام مالکین مشاعی بود ، مقررات عمومی مربوط به افرازو تفکیک موجود بوده و تصویب و اجرای مقررات مارالذکر ضرورتی نداشت .

به این ترتیب رسیدگی هیات ماده 147 اصلاحی در این قبیل موارد، منطبق بر شقوق 5 و 6 ٬ قانون مصوب 1370 و بند 3 از ماده 33 آئین نامه اجرای قانون ( رسیدگی نوع دوم ) است . بند 3 از ماده 33 آئین نامه قانون مذکور، در این باره می گوید : " هرگاه مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد و یا مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت حل اختلاف ارجاع می دهد . " ٬ که مطابق رویه جاری ٬ هرگاه متقاضی موفق به پیدا کردن مالک یا مالکین نشود و یا نتواند با آنان توافق نماید و یا سایر مالکین معترض باشند ٬ هیات حل اختلاف پس از ارجاع امر به هیات کارشناسی و احراز تصرفات بلامنازع و بلامعارض متقاضی تصمیم لازم را در خصوص صدور سند مالکیت مفروز اتخاذ می نماید . بنابراین استناد به بند 2 ماده 147 اصلاحی که مربوط به رسیدگی نوع اول ( رسیدگی رئیس واحد ثبتی ) است ، و کمترین ارتباطی ، به رسیدگی هیأت ماده 148 اصلاحی ثبت ندارد؛ بی مورد ست . زیرا اگر جلب رضایت همه مالکین مشاعی، و حضورشان در اداره ثبت، و امضاء ذیل دفتر توافق، میسر بود؛ رئیس محترم واحد ثبتی به استناد بندهای 1 و 2 ماده 147 و مواد 12 و 23 آئین نامه قانون مذکور، دستور پیگیری و صدور سند میداد، و نیازی به ارجاع موضوع به هیأت موضوع ماده 148 اصلاحی قانون نبود .

از سوی دیگر استناد به مقررات بند 6 ماده 148 اصلاحی قانون ، و این استدلال که : مدلول سیاقی ماده دلالت بر این دارد که، شرکاء مشاعی ، مادام العمر، حق اعتراض به سند را از حیث مفروز صادر شدن دارند ، و این موضوع را قانونگذار در تقدیر حکم مذکور قرار داده است ، با اصول مسلم و پذیرفته شده لفظی ، سخت در تغایر است . زیرا اگر قانونگذار اجازه داده است که حتی با صدور سند مالکیت جدید، باز هم متضرر بتواند به دادگاه مراجعه کند ، صرفاً از حیث رعایت حقوق احتمالی اشخاص ثالث ، به لحاظ تخطی هیات از مقررات قانون مذکور بوده است . در این فرض ، محاکم تنها در صورتی می توانند عملیات ثبتی و رسیدگی هیأت را ابطال نمایند ، که در رسیدگی خود، رعایت مقررات و شرایط قانونی را نکرده باشد . مانند اینکه ، تصرفات متقاضی ، مفروزه نبوده است ، یا اینکه مقدار تصرفی متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر است .

نوشته شده توسط محمد مهدی حسنی در 87/05/12 ساعت 21:56 | لینک ثابت |

منوی اصلی

صفحه نخست
آرشيو وبلاگ
پروفایل مدیر وبلاگ
عناوین مطالب وبلاگ
سخن نخست و حرف های بعدی
حقوق - تاریخ و کلیات
حقوق بین الملل خصوصی
پرسش و پاسخ حقوقی
قلمی خودم(مخیّل)
حقوق مدنی و تجارت
حقوق اراضی و املاک
آئین دادرسی
حقوق ثبت
بانگ قوانین و مقررات
یادها و مناسبت ها
مسایل روز - سیاسی
مسایل روز - قضا، وکالت، قانون
مسایل روز - دولتیان و ادبیات
زنان
مقالات و تحقیقات ادبی
کشکول اینترنتی
دادگستری در متون ادب فارسی
لطایف القضاء
تصویر طنز (کاریکاتور)
داستان کوتاه طنز
شعر دوستان

درباره ی ما

این وب دارای مباحث و مقالات فنی حقوقی است. لذا در این بخش مخاطبان من جماعتی خاص است.
لیکن با توجه به علاقه شخصی، گریزی به موضوعات "ادبی" و "اجتماعی" خواهم زد. چرا و چگونه؟
می توانید اولین یاداشت و نوشته ام در وبلاگ : "سخن نخست" را بخوانید.
در این صورت، مخاطبان بیشتری، خواهم داشت .

مائیم و نوای بینوایی
بسم اله اگر حریف مایی

*****************
دیگر دامنه های وبلاگ :
http://hassani.ir
http://hasani.info

* * * * * * * * * * *
« کليه حقوق مادي و معنوي اين وبلاگ، متعلق به اینجانب محمد مهدی حسنی، وکیل پایه یک دادگستری، بنشانی مشهد ، خیابان پاسداران، نبش کوچه سالاری، ساختمان قرض الحسنه پرستاری، طبقه دوم، واحد 108 تلفن : 2216599 511 98 + و 2254972 511 98 + مي باشد.
نقل مطالب و استفاده از تصاوير و منابع آن تنها با ذکر منبع (نام نویسنده و وبلاگ)، و دادن لینک مجاز است. »

پیوند های روزانه

وکلای پیام نور شیراز
مجموعه مقالات مسعود بهنود
محمد افضلی: طراح صحنه
ابراهیمی خطاط
یاداشت های یک زندانبان
سابت حقوقی دادخواهی
حقوق ایران و فرانسه
حقوق روز
وبلاگ تخصصی حقوق ایران
وبلاگ دفترخانه اسناد رسمی
محضردار
انجمن علمی حقوق مراغه
وبلاگ حقوقی و تخصصی وکالت
دنیای حقوق
یادداشت های حقوقی
جامعه سردفتران و دفتریاران استان یزد
شعرها و حرف ها

آرشیو

دی 1388
آذر 1388
آبان 1388
مهر 1388
شهریور 1388
مرداد 1388
تیر 1388
خرداد 1388
اردیبهشت 1388
فروردین 1388
اسفند 1387
بهمن 1387
دی 1387
آذر 1387
آبان 1387
مهر 1387
شهریور 1387
مرداد 1387

پیوند های وبلاگ

Linkograph لینکوگراف
اتحادیه کانونهای وکلای دادگستری ایران
منيران - راهنمای وب ایران
1000 سایت
ترمينولوژي قوانين و مقرارات
بانك قوانين كشور ( دادگستري استان تهران )
بانک مقالات حقوقی
معاونت آموزش دادگستری استان تهران
سيستم قوانين کشور
صندوق حمايت وکلاء و کارگشايان دادگستري
كانون سردفتران و دفترياران
پایگاه اطلاع رسانی دولت
مجلس شوراي اسلامي
سازمان ثبت اسناد و املاك کشور
سازمان ثبت احوال کشور
سازمان بازرسي كل كشور
روزنامه رسمى ج. ا. ا.
دفتر امور بین الملل قوه قضاییه
دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي
ماهنامه حقوقي دادرسی
دادگستري استان اصفهان
راهنمای موضوعی نشريات حقوقی ايران
شبکه خبری قسط
ندای صادق
نیروی انتظامی ج. ا. ا. (ناجا)
ترمینولوژی حقوق
قالب وبلاگ
جستجوگر قالب وبلاگ

آخرین پست ها

محرّم و عاشورا به روایت طبری و انشای بلعمی
انعکاس اسطوره ی یلدا در ادب فارسی
چطور طلاق بگیریم - داستان طنز
تصویر طنز 21 – آسیب پذیر (مستضعف سابق)
نامه ی شکایت یا شکایتْ نامه
حریم خصوصی (با نگاهی به بند 6 فرمان 8 ماده ای حضرت امام ره)
حرف مرد یکی است
قلمزنی یا شمشیرزنی
شبیه سازی راه رفتن آدمی
همگام با سردار
پرسش و پاسخ حقوقي 42 - ماده 447 ق. آ. د.
پرسش و پاسخ حقوقي 41
پرسش و پاسخ حقوقي 40 - شهادت بر امر عدمی
جنبش سبز و نگاه به درون
بررسی وظائف بانک ها با تکیه بر قانون چک مصوب سال 82 - قسمت سوم
بررسی وظائف بانک ها با تکیه بر قانون چک مصوب سال 82 - قسمت دوم
بررسی وظائف بانک ها با تکیه بر قانون چک مصوب سال 82 - قسمت اول
شعری تازه از رضا دبیری جوان
سه شعر جدّ از ادیب الممالک فراهانی
بیژن ها در چاه (رنج نامه ای در باره زندانیان اصلاح طلب)
تصویر طنز (کاریکاتور) 20– هتل زندان
پرسش و پاسخ حقوقي 39 - تغییر شعبه مرجوع‌اليه
پرسش و پاسخ حقوقي 38 - اعطاي مهلت به محکوم عليه
پرسش و پاسخ حقوقي 37 - کاربرد "تنفيذ" در مورد "صلح نامه عادی"
دور بیقراری - شعری از تقی خاوری
صلح، بهتر از جنگ
مرگ به انبوه جشن است( واکاوی یک مثل ادبی)
دشنه در زخم ( نقدی بر گفتار حداد عادل و موضع جدید فرمانده ناجا )
کوبیدن بر طبل بی قانونی (تحلیلی بر گفتار خطیب نماز جمعه ی هفته پیش تهران)
احکام محرومیت از تحصیل، تصمیم قانونی یا سلیقه ای؟!!

RSS

اين صفحه را خانگی صفحه ی خانگی خود کنيد

Google Page Rank - Powered by www.Maker™.ir

کلیه ی حقوق مادی و معنوی وبلاگ dad-hassani محفوظ می باشد.
طراحی شده توسط یاس تم